返済

2018/09/01

不動産ローンの返済がきつくなってきたら

不動産ローンの返済が厳しくなって来たら!

ローンの返済は現時点では延滞はしていないものの、何かの理由で家計が厳しくなってきた時は、早めに借入先に相談することが重要です。

銀行の記録に未だ登録されていない現時点なら、まだ何かしら手段が残っていると考えられますので至急に対策を図りましょう。

・毎月の返済額を抑えるための借り換えをする
・返済期間を延長してもらうリスケージュリング(金融機関によってはできない場合も)等、その段階で打てる方法などをアドバイスしてくれるはずです。 延滞をしてしまう前に相談することが重要です。

3ヵ月以上の延滞をすると・・・
金融機関にもよりますが、その後も延滞が続いて3カ月を超えると、期限の利益を喪失し(分割払いの支払いを怠ったことで、分割払いの定めが残金一括払いになること)、ローン保証会社が住宅ローンの全残額を銀行へ代位弁済(全額を代わりに一括で支払う)する動きに出ます。(住宅金融支援機構の場合では延滞6ヶ月)

保証会社が代わって返済してくれたなら、ローン債務者は返済を免除されるのでは?と勘違いしている方もまれにいますが、そんなに世の中が甘いわけはありません。

ローンを借りている人にとっては、単に返済する相手が銀行からローン保証会社に取って変わっただけに過ぎません。

そのため、不動産物件の担保を手に入れた保証会社は裁判所に競売申し立ての手続きを行い、担保物件を売却して返済分を取り戻そうとします。

このとき、競売を取り下げて任意売却にしてもらうことはできますが、いずれにしても誰かに買われれば家を出なくてはなりません。

延滞3ヶ月を過ぎた時点で個人信用情報には事故者としての登録がなされてしまっていますので、新規にローンを申請することは出来ません。

間違えてもノンバンクとか街金などの高金利の借金には手をださないことです! 一番金利の低い不動産ローンの返済をするのに、最も金利の高い借金をするとどうなるか解りますよね!

個人版民事再生法:
慢性的な延滞を引き起こしていて、尚かつ今後も返済が厳しい場合で、でも代位弁済までは行っていない状態の時は、個人版民事再生法を利用する方法もあります。

裁判所を通じてローンを整理しながら生活を再建するための手続きを行うもので、場合によっては月々のローン返済額の減額も可能です。

ローン保証会社に代位弁済されてしまう前に、弁護士に相談しましょう。

個人版民事再生法とは:
債務整理の1つ「個人版民事再生法」とは、裁判所が認めた再生計画に基づき、借金を圧縮し、原則として3年間で返済をするという手続です

個人版民事再生法を行なうには、複雑な手続きをする必要があるので、弁護士・司法書士などの法律の専門家に頼みましょう。

個人再生は小規模個人再生と給料所得者等再生の2種類が有ります。

給料所得者再生が利用できる人
給料所得者等再生とは読んで字のごとく給料をもらっている方、主にサラリーマンが利用することのできる再生方法です。

給料所得者等再生は自営業者は利用できません。
自営業者ならば小規模個人再生ならば利用することになります。

サラリーマンであっても過去10年以内に破産免責や給料所得者等再生の認可が確定していれば利用できません。 該当する場合は小規模個人再生を利用することができる可能性が有ります。

マイホームを手放さすに整理が可能
自己破産は住宅などの財産を処分しなければなりませんが、個人再生には住宅ローン特別条項というものがあり、住宅ローンの返済方法の変更が可能となります。

個人再生のデメリット
他の整理方法よりも複雑で準備から認可までの期間が8~10ヶ月程度かります。

費用についても他の整理方法と比較して複雑なため弁護士費用は50~60万円くらい必要となります。

また、個人再生を行うということは消費者金融での契約が不良となったことだけではなく、認可がおりるまでに数ヶ月支払いが停止するということとなりますので、信用情報機関に事故情報として登録されます。

事故情報は約5年~7年間登録され、その期間中は金融機関での借入が困難となります。

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2011/02/20

求償権とは

求償権(民法459条)とは
民法第459条(委託を受けた保証人の求償権)
連帯保証人または保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合には、支払った(返済した)分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。

住宅ローンに対するローン保証会社の求償権
住宅ローンの返済を出来なくなり、期限の利益を喪失した場合、銀行等の金融機関はローン保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わってローンを返済することになります。 これにより、住宅ローンの債権や担保物権などは、求償権の範囲でローン保証会社に移転することとなります。

求償権の時効
求償権には消滅時効(ある一定期間権利を行使しなければ、権利そのものが消滅してしまう制度)が有ります。

保証人が主たる債務者に対する求償権の消滅時効は、商行為の保証委託による場合が5年、その他が10年となっている。なお、消滅時効の起算点は、債権者に弁済をするなど免責行為をした時点で、そこから時効が進行することになります。

 

 

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2010/08/22

住宅ローン返済のリスケのご相談

今月55歳の誕生日を迎えたという方からローン返済のリスケの相談がありました。

住宅ローンの返済は後十数年残っているとのこと。 しかし、3月に長年勤めていた会社が倒産し、再就職したものの給料は激減。
そして、月々のローンの返済が苦しくなってきている。 この方は真面目な性格の方らしく未だかつて延滞はしていない。 が、しかし、返済の滞納はもう一歩手前という状態に近づいて来ている。

実は今、銀行は金融庁からの指導で住宅ローンについてはけっこう緩やかにリスケに対応してくれているもようです。 ですので、この方も相談すれば可能な限り返済額は減らしてくれるはず。

しかし、月々の返済額は減らしてはくれますが、ある一定期間の返済を減らした分はどこかで返さないといけないのです。 このご相談者は、そこの点をまったく考えていなかったのです。

このご相談が現在働いている会社は65歳が定年です。 後10年後には定年、そして年金生活に入ることになります。 10年後に退職したとしても退職金はあてに出来ない金額でしょう。

何年間のリスケを銀行さんが認めてくれるか分かりません。 ひょっとしたら2年間で、その2年後にまた2年くらいのリスケを認めてくれることになるかもしれません。 しかしリスケの期間が長くなればなるほど、リスケが終わってからの返済額はかなりの額に膨れ上がることになります。

返済額が膨れ上がる頃に定年退職が来る可能性も有ります。 それが重なってしまうと、その頃に返済滞納で競売という可能性も有ると説明はしておきました。 今、返済できなくなりつつある額をリスケ後に返済できるとは考え難いのです。

出来れば早い時期に、任意売却で自宅を処分して賃貸マンションに移られた方が良いとアドバイスをして差し上げました。

【リスケを申請する際の注意事項】
リスケの申請は、その時点でローン返済の滞納が有ると銀行はそれを解消しない限り、リスケには応じてくれません。

リスケを申請するのなら、それら滞納を解消あしてからリスケジュールを申請してくださいと言われます。 理由は、住宅ローンを申し込んだ際の、あの審査がここでも行われるからなおです。

そして、滞納金を借金をして返済したのは良いけれど、審査に落ちてリスケ不可と断られることは日常茶飯事有ると覚えておいてください。

リスケを申請するのなら、返済の滞納を起こす前に早目に手を打つ事が何よりも求められるのです!

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2010/08/10

住宅ローン返済のリスケ

住宅ローン返済のリスケージュール
住宅ローンの返済に行き詰まりそうなときには、必ずローンの融資を受けた金融機関へ相談をしてください!

ローン返済が苦しくなりだしたら、私たち任意売却業者へ相談ではなく、先ずは金融機関へ『実は、これこれしかじかで・・』とローン返済が苦しいことを正直に説明してください。 そして、返済のリスケジュール、通称リスケをしてくれるか否かを聞いてください。

ローン返済のリスケは申し込んだ人たち全員が認めてもらえるとは限りません。
最初に住宅ローンを申し込んだときのような審査が行われます。 その審査に落ちると、リスケは拒否されることになるのです。 拒否、された場合には任意売却を勧められることになるでしょう。

ローン返済のリスケも複数回認めてもらえることが有ります。
2回続けてリスケをした。 3回続けてリスケをした。 という話をしばしば耳にします。 しかし、リスケが終わった後の返済額は、楽あれば苦ありを身を持って体験して行くことになります。

リスケ中の返済額でアップアップしている方が、その倍以上の返済額に対応できるとは思えません。 競売という最終段階に陥る前に、任意でマイホームを売却されてはいかがでしょうか。 または、親戚の方とか友人の方に購入していただいて、それを賃貸という形で借りてはいかがでしょうか。 必要とあれば、当社で投資家さんを紹介させていただくことも可能です。

銀行でリスケが断られてしまった場合、当社にご相談ください。

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