解約

2010/10/17

連帯保証人を止める

連帯保証人の解約
連帯保証人は契約によって発生しますので、契約そのものを解除することができるのでないかと考えがちですが・・。

法律によって定められている保証人の解除事由は、「法定解除」「合意解除」「約定解除」の3つです。

連帯保証契約は、債権者に義務がないことから債務不履行という概念がありません。 したがいまして、法定解除の余地はありません。

また、連帯保証契約の内容は債権者によって一方的に決められてしまうのが現実です。そうすると、約定解除も考えられません。 そうすると、合意解除しかありません。

合意解除とは、債権者と債務者がお互いに合意して解除することをいいます。

つまり、連帯保証人が銀行やその他債権者などと交渉して、ある程度の金を支払ったり、不動産を担保に差し出すことで連帯保証契約を解除してもらう方法です。

債権者に、連帯保証人を解除してくださいと、お願いするだけでは解除はしてもらえないと考えてください。

また、連帯保証人の解除を、私たちのような第三者に相談しても何ら助けにもなり得ません。 お金を貸した・お金を借りたの二者間での話合い以外全くの無意味です。 第三者に相談しても連帯保証人の解除は絶対に出来ません!

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2010/09/26

任意売却と専任媒介契約

任意売却と専任媒介契約

任意売却は不動産の売買です。
不動産の売買には、物件を売る方と不動産業者とが “不動産を売却するための契約” を結ばなければなりません。


また、任意売却においては、債権者である金融機関が業者に、依頼者と専任媒介契約を結んでいるか必ず聞いてきます。 この場合、この専任媒介契約が依頼者にとっての代理人を任せたという証書も兼ねることになるのです。
不動産の売却を依頼するさいの契約書には3種類有ります。
1) 一般媒介・・・複数の不動産会社にも売却依頼できます。
2) 専任媒介・・・1社にしか売却依頼できません。
3) 専属専任媒介・・・専任媒介より厳しく依頼者が直接、購入者を見つけても仲介手数料を払わなければなりません。

任意売却において、約8割の金融機関は専任媒介契約ないしは専属専任媒介契約を求めてきますが、残りの2割の金融機関では逆に一般媒介契約での任意売却を求めてきます。

不動産売却依頼者売主が不動産会社と売出価格を決める一般の売却とは異なり、任意売却の場合は、「金融機関などの債権者が売り出し価格を決定し」
そして、「その売出価格で販売する不動産会社」との交渉は、手続きをスムーズにするためにも、不動産会社は1社でなければなりません。

一見、依頼者から見れば、複数の不動産会社に売却の依頼できる、「一般媒介」が販売には有利に見えますが、一般媒介契約をする不動産会社は、他の業者がその物件を契約したらお金にならないため、そんな危険性のある契約には販売費は使いませんので、確実に売却することが難しくなります。

専任媒介契約を解除するためには電話1本でオッケーです!
加えて解除通知の書面を送れば完璧です!

業者によっては、それまでにかかった経費と称してお金を請求してくる場合もありますので、解約をする前に必ず確認をとること。

何も分からないまま、金融機関から紹介された業者との間で専任媒介契約を結んでしまった。 この場合この業者はあなたのために動くのではありません。その金融機関のために動くのです。

そんな時は、契約の有効期間内でもこれを解除することはできます。自分のために動いてくれる任意売却専門業者に変更しましょう。

しかし、何の理由もなく専任媒介契約を解除しようとすれば、業者側でそれまでにかかった費用の実費分を請求されることにもなりかねません。金融機関から紹介される業者がそのような費用を請求することはあまりないでしょうが…。

 「自分で探し、自分のために動いてくれる任意売却業者へ専任媒介を変更する」というのも立派な理由となります。

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