落札

2011/02/11

開札期日とは

開札期日
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。 つまり、買受人(落札者)が決定する日の事です。

開札は、各裁判所内にある売却場で行われます。
執行官は、参加者全員の前で、入札書の入った封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。

その中で最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人(落札者)となります。

最高価買受申出人(落札者)の保証金はそのまま、裁判所預かりとなります。 次順位以下の方の保証金は、指定口座に数日中に返却されます。

開札期日には落札希望者は出席しなくとも、入札は有効です。 開札の結果は当日の夕方ごろにはインターネット上でも観ることが可能となります。

滅多にないことですが、最高価格での入札者が二人以上いた場合には、その場で再入札しますので、出席している必要があります。

競売の取下げ:
法的には開札期日の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません!

この開札期日の前日までに決済(お金の支払い)が完了出来るスケジュールでないと債権者(抵当権者)は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実です!

 

 

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2011/02/05

最高価買受申出人とは

最高価買受申出人とは
最高価買受申出人とは、期間入札の開札期日において、適法な入札をした者の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた者のことです。

また、買受申出人とは、一定期間最低売却価額以上による定額販売方式を実施する特別売却において、売却実施期間中に最初に適法な買受けの申出をし、執行官から買受申出人と定められた者のことです。

売却許可決定
最高価買受申出人が決まると売却決定期日が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを裁判所が決定します。 最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合などには売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。

残代金の納付
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定すると、裁判所は代金の納付期限を定め(当裁判所では売却許可決定確定から1か月先)、買受人に通知します。 買受人は定められた期限までに、最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法など裁判所が指定する方法で代金を納付しなければなりません。

買受人が定められた期限までに代金を納付しないと不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。 そのため、入札をしようとするときは入札後、短期間のうちに代金全額を納付することができるように取引のある金融機関などと相談するなどして予め資金の準備をしておく必要があります。 そして代金が納付されると不動産は買受人の所有となります。

 

 

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2011/01/16

競売で不動産を買うメリット/デメリット

競売で不動産を購入するメリット
 ・近隣相場よりも安く不動産を購入できる。
 ・抵当権等がついている不動産の抵当権を職権で裁判所が抹消してくれる。
 ・仲介手数料が必要ない。 諸費用が一般の不動産売買に比べて安い。

近隣の相場よりも安く不動産を購入できることが多い。
競売不動産の価格は物件によって異なりますが、一般相場よりも10%~30%ぐらいは低く、なかにはそれ以上に安い価格で落札されるものもあります。

抵当権等がついている不動産の抵当権を職権で裁判所が抹消してくれる。
裁判所を介して事務処理が行われますので、所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記も確実に行われます。 煩雑な手続きが減りますので、大きなメリットといえるでしょう。

仲介手数料が必要ない。
諸費用が一般の不動産売買に比べて安い。 不動産競売は、不動産屋を間に入れる一般の不動産売買と違い、物件所有者と買受け人の間に裁判所が入りますので仲介手数料がかかりません。

競売で不動産を購入するデメリット
立退の交渉
占有者が居る場合、立退きの交渉を行わなければなりません。 占有者の中には一円でも多く立退料を得たいためにダダをこねる人も居ます。

落札前に建物の中が見られない
落札後に予想以上のリフォーム費用がかかってしまうこともあります。
安く手に入れたは良いが、トータルでは普通に中古不動産を購入したのとほとんど変わらないということもあります。

 

 

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2010/11/19

競売での開札期日とは

開札期日とは
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。 つまり、買受人(落札者)が決定する日の事です。

開札は、各裁判所内にある売却場で行われます。
執行官は、参加者全員の前で、入札書の入った封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。

その中で最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人(落札者)となります。

最高価買受申出人(落札者)の保証金はそのまま、裁判所預かりとなります。 次順位以下の方の保証金は、指定口座に数日中に返却されます。

開札期日には落札希望者は出席しなくとも、入札は有効です。 開札の結果は当日の夕方ごろにはインターネット上でも観ることが可能となります。

滅多にないことですが、最高価格での入札者が二人以上いた場合には、その場で再入札しますので、出席している必要があります。

競売の取下げ
法的には開札期日の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません!

この開札期日の前日までに決済(お金の支払い)が完了出来るスケジュールでないと債権者(抵当権者)は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実のようです!

 

 

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2010/11/02

明渡し料

明渡料とは
競売不動産において、当該不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。 立退料、引越代などにあたります。

最近の傾向として、この明け渡し料/立ち退き料/引越代を払わない方が多くなっているようです。 特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は出ないことが多いようです。

競売後の物件の明け渡し料の交渉は余り欲張らないことが賢明です。

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