競売

2018/09/03

競売の取下げ

競売の取下げ
【1】 競売の申立を受けた側が競売を取下げたいのか?
【2】 競売を申立てた側が取下げるのか?

【1】 競売の申立を受けた側が競売を取下げたいのか?
競売と執行抗告
競売の申立を受けた人が、その競売を不服として異議申し立ての執行抗告はできません。 しかし、競売落札後の売却許可決定に対して執行抗告により争うことができきます。

言い換えますと、競売の申立を受けたがわからの競売の取り下げはできません。 が、落札が決まって1週間以内に裁判所に、『その競売、待った!』とストップをかけることができます。 ストップかけることを執行抗告と言います。 ただし、ストップかけるには、それはそれなりの理由(民事執行法71条に該当する内容でなければなりません)が無ければなりません。 

【2】 競売を申立てた側が取下げるのか?
競売の申立者は、その競売の取り下げはできます。

競売の取り下げの時期
競売開始決定がなされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまで
は、いつでもその競売の申立てを取り下げることができます。

ただし、売却が実施されて執行官による最高価買受申出人の決定がなされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。

したがいまして、確実に取り下げるためには申立債権者は開札期日の前日までに執行裁判所に対して取下書を提出する必要があります。 買受人が代金を納付した後は申立ての取下げはできません。

競売取り下げの方法
競売の申立てを取り下げるためには、事件番号・当事者・目的不動産を記載した
書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

既に入札期間に入っているときは、提出時にその旨を知らせなければなりません。

取下書は、裁判所に1通提出。 債務者・所有者の人数分の副本を提出する必要はありません。

取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印する必要があります。 印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。

競売を申立てられた人は競売申立者にお願いをして取り下げをしてもらう
融資をしたお金を一円でも多く回収したいと考えている債権者であれば、競売を任意売却に切替えてくれたり、競売と任意売却を併走させてくれたりして競売以外での売却を認めてくれることがあります。 反面、都市再生機構のように競売以外一切認めないという債権者も居ます。

競売をやめさせて元に戻す!
競売を止めさせて、以前のような何も無かったような状態に戻してもたうことは現金を用意出来ないかぎりは不可能です!

止めさせることができない競売から任意売却へ
競売になってしまった。 債権者が求める現金が用意できない。 このような場合には、その不動産は売却する以外道は有りません。

競売で不動産を取られてしまうのは実に良くない状況を後々まで引きずることになります。 任意売却で不動産の売却をすべきです!

競売にしても任意売却にしても家を手放すことには違いは有りません。
どうせ手放さなければならないのであれば、ご自分にとってチョットでも有利な条件で手放すことの出来る任意売却を選択すべきです。

残ってしまうローンの返済義務
競売後の残る借金の返済額の大きさ、任意売却後の残る借金の返済額の大きさ。 これらには実に大きな開きがあります。

競売で家を取られてしまった後、何十年もローンの返済額と同じくらいの額を毎月支払い続けることを選ぶのか。 または、月々の返済を1万円とか2万円位で抑える方法を選択するかで以後の生活が全然違ってきます。

競売は止めさせることが出来ません。
競売を取下げてもらえないのなら任意売却です!

 

 

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2018/08/31

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 

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2018/03/08

競売事件

競売事件
民事事件記録符号規程および刑事事件記録符号規程により、裁判所が処理をしなければならない事案は、全て事件として記録されます。

各裁判所(支部は本庁とは別)は、毎司法年度の当初に、その年度と共に一号からの事件番号を付し)ている。 これによって事件は特定され、同一事件は存在しないこととなっております。

簡易裁判所
イ  和解事件
ロ  督促事件
ハ  通常訴訟事件
手ハ 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件
ハツ 飛躍上告受理事件
ニ  再審事件
へ  公示催告事件
ト  保全命令事件
借  借地非訟事件
ノ  民事一般調停事件
ユ  宅地建物調停事件
メ  商事調停事件
交  交通調停事件
公  公害等調停事件
ア  過料事件
キ  共助事件
サ  民事雑事件

地方裁判所
ワ  通常訴訟事件
手ワ 手形訴訟事件及び小切手訴訟事件
フオ 飛躍上告受理事件
カ  再審事件
ヨ  保全命令事件
タ  人事訴訟事件
レ  控訴事件
レツ 上告受理事件
ソ  抗告事件
ソラ 抗告受理事件
チ  民事非訟事件
ヒ  商事非訟事件
借チ 借地非訟事件
シ  罹災都市借地借家臨時処理事件及び接収不動産に関する借地借家臨時処理事件
セ  農事調停事件
ス  鉱害調停事件
リ  事情届に基づいて執行裁判所が実施する配当等手続事件
ヌ  不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械に対する強制執行事件
ル  債権及びその他の財産権に対する強制執行事件
ケ  不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械を目的とする担保権の実行としての競売等事件
ナ  債権及びその他の財産権を目的とする担保権の実行及び行使事件
ヲ  執行雑事件
企  企業担保権実行事件
フ  破産事件
コ  和議事件
ミ  会社更生事件
船  船舶所有者等責任制限事件
油  油濁損害賠償責任制限事件
ホ  過料事件
エ  共助事件
モ  民事雑事件
人  人身保護事件
人モ 人身保護雑事件

高等裁判所
ネ  控訴事件
ネオ 上告受理事件
ラ  抗告事件
ラク 抗告受理事件
ム  再審事件
ツ  上告事件
ツチ 特別上告受理事件
ウ  民事雑事件
人ナ 人身保護事件
人ウ 人身保護雑事件

最高裁判所
オ  上告事件
テ  特別上告事件
ク  抗告事件
ヤ  再審事件
マ  民事雑事件

刑事事件は省略しました。

予納金
不動産の競売事件を申立てる際には下記の予納金を裁判所に納める必要があります。
予納金の額

   請求債権額が2,000万円未満…………………………60万円
   請求債権額が2,000万円以上5,000万円未満………100万円
   請求債権額が5,000万円以上1億円未満……………150万円
   請求債権額が1億円以上 ……………………………200万円

 

 

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2011/04/15

再評価 – 競売

再評価 – 競売 – 落札
一度目の競売で落札者が出なかった場合には再度、競売にかけます。 その際に対象物件の売却基準価額を見直して値を下げます。 そのことを再評価といいます。

不動産競売では、まずはじめに一定の入札期間を設け、その期間中に入札者を募る期間入札の方法が取られます。

その後、開札期日に最高価買受申出人を決定し、買受人に物件を引渡して完了となるのが一般的な流れです。

しかし、この期間入札の間に入札者が現れず、物件が売れ残ってしまうことがごく稀にあります。 その場合には特別売却が行われます。

特別売却は期間入札の翌日から1ヶ月程度行われ、期間中に売却基準価額以上の申し出をした最初の人に売却される、いわゆる早い者勝ちといった方法です。

しかしながら、中には特別売却でも入札者が現れない場合が有ります。 この特別売却でも入札者が現れない際には、対象の物件の売却基準価額を見直し、値下げをした上で再度競売にかけるという再評価が行われます。

再評価の後、入札期日が指定され、再度競売にかけられますが、それでもまた売れ残ってしまうと、もう一度再評価し、さらに値下げをします。

この一連の流れを3回まで繰り返し、なおも買受人が決まらない場合には債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居るという手続きをしないと競売は取り消しとなります。

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2011/03/11

競売開始決定通知とは

不動産の競売開始決定通知とは
債権者(抵当権者)が競売を申し立てして、 裁判所がそれを受理したという通知 です。 従って「何月何日に入札です」とか「何月何日に出て行ってください」とかは記載されておりません。

「債権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました」という通知です。  多少の誤差は有るとは思いますが、この通知が 届いててから2~3ヶ月はそのまま住めますます。

当然、この通知に対する異議の申立もできます(執行異議の申し立て)。 そして、この段階であれば任意売却も出来ます。

任意売却をするのであれば不動産業者と「専属専任媒介契約書」を取り交わし、「任意売却をするから、競売取り下げて」と債権者に交渉すれば、取り 下げ場合もありますし、競売と同時進行で任意売却を進めて売却を認めてくれる場合もあります。

この通知を受け取ってしまわれたら、任意売却の業者さんへご相談されることをお勧めします。

 

 

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