売買

2018/08/31

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 

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2011/03/29

制約事例 不動産売買制約事例

不動産売買の制約事例
制約事例(取引事例というのは、不動産業者が媒介を行った売買・交換・賃貸借の不動産取引について、次のような取引内容を整理し、資料事実に表現したもののことをいいます。

  ■対象物件の詳細
  ■成約時期
  ■売買価格など

一般的に不動産業者であれば、「レインズ」といった不動産業者のみ閲覧できる不動産情報端末から、不動産の成約事例などが閲覧できるようになっています。 また、国土交通省から「土地総合情報システム」 といったサイトが公開されています。 これらには各エリアごとで「更地」「建付地」「マンション」などの成約事例を公開しています。

制約事例の利用
制約事例というのは、宅地建物業者が媒介契約締結に際して、売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須になります。 また、次のような不動産取引実態把握に役立つところも大きいです。

  ■地価動向
  ■市場調査
  ■相場気配など

自宅を売りに出す、不動産を購入する、そのような時にはこの制約事例が大いに役に立ちます。

不動産を売るさいに、売りたい価格では売れません。 売りたい物件の近隣の相場を把握することが重要です。

 

 

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2010/11/05

委任状

委任状とは
委任状とは、書類の申請や届出などのある特定の事項のとり行いを第三者(代理人)に委ねる(委任する)意志を書き記した文書のことです。 本来はその事項の行使権を持たない者に権利を委ねる重要な書類です。

委任状の書き方に特定の書式やフォーマット、決まりがあるわけではありませんが、委任状の書き方として必要な事項は、日付、委任する旨を記した文章、申請人と代理人の名前・住所の記載と、申請人の印鑑の押印があれば十分です。

日常生活で委任状が必要になる場合とは、住民票の取得を代理人に委任する場合。会社の会議や株主総会への欠席のため議決権を議長に委任する場合、自動車の名義の書き換え・住所の変更・ナンバーの変更・抹消申請手続きを依頼する場合に必要な委任状・印鑑証明・登録申請の委任状等々様々あります。

任意売却業者、または不動産業者にむやみに委任状を提出なんかすると家を乗っ取られてしまう等と無知なアドバイスをされるFTプランナーさんや司法関係者がおりますが、現在は不動産売買の契約時には本人確認という行為が義務づけられているので、委任状のみで不動産を勝手に売却をすることは不可能です。

また、任意売却に限って言えば 多額の住宅ローンの債務が残っている不動産を乗っ取っても、乗っ取った側にはうま味どころか、逆に負債を抱えてしまう事になります。 こんなバカな事をする不動産業者・任意売却業者は居ません。

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