売却

2018/09/01

横浜市の任意売却

横浜市で任意売却をお考えなら実績10年以上の私たちにお任せ下さい。

住宅ローン滞納

 

住宅ローンの返済が1ヶ月遅れると、ローンの融資を受けている金融機関より電話・葉書・封書による支払い督促が有ります。

2ヶ月滞納すると、金融機関より、『今後の返済についてお話があります。』という内容の呼出しが有ります。

3ヶ月ローン返済を滞納してしまうと、金融機関によっては競売を裁判所に申立てます。 ただし、住宅金融支援機構の場合は6ヶ月の延滞まで猶予が有ります。

競売の申し立てを受ける前段階として、期限の利益の喪失という通知が届きます。 その後に代位弁済という通知が届きます。

民間の金融機関は、ローンの返済が困難だと解った時点で、融資をしたお金を早急に回収すべく競売に向けて次から次へと手を打って来ます。

 



任意売却とは
任意売却とは、金融機関に対し住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、住宅ローンの残るご自宅を売却処分することです。
返済の滞納をし続けると競売という形で強制的にご自宅は売却処分されてしまいます。 任意売却は、競売で強制売却される前に自分から進んで売却して住宅ローンを、その売却代金で返済しようという行為です。

 



期限の利益の喪失

  

期限の利益の喪失そして代位弁済
住宅ローンの融資を受けた際に、住宅ローン保証会社にローン保証という契約をしています。 中にはローン保証ではなく、連帯保証人を立てているかもしれません。

ローンを借りた本人がローンの返済が出来なくなってしまった場合には誰かが、借りた本人に代わって借金の尻ぬぐいをすることになります。 一般的にはローン保証会社または連帯保証人が、尻ぬぐいをします。

期限の利益の喪失とは、ローンの月々の返済をする権利を失うという意味です。 代位弁済とは誰かが借りた本人に代わって借金を返済するという行為です。

住宅ローンは融資をしてくれた金融機関への借金でしたが、代位弁済後は、その借金を返済してくれたローン保証会社または連帯保証人へ移行します。 言い換えれば、借金の先が替るだけで、引き続き返済をする義務はついて回っているのです。

肩代わりでローンを返済したローン保証会社は、肩代わりした借金を全額一括返済してくれと強よく出てきます。 一括で返済出来ない場合には競売で強制的に処分されることになります。

  



神奈川

  

住宅ローンの返済が出来なくなりそうな感じに陥ったら、滞納が始まる前に必ず融資を受けている金融機関へ相談をしましょう!

返済の怠納を引き起こしてしまってからのお願いと、滞納する前のお願い事では全然違った結果になります。

毎月々の返済額の減額の交渉などは、支払い滞納後だとなかなか認めてもらえなかったり拒否されることになりますが、滞納前なら認めてもらえる確率は高くなります。

月々のローンの返済額の減額のことをリスケジューリングといいます。 略してリスケと言います。 リスケが認めてもらえるのは半年間とか1年間とか2年間のほんの短い間だけです。

リスケが終わると同時に返済が出来なくなる方が圧倒的に多いようです。 競売にかかる時間を先延ばしにしか出来ないかもしれませんが、返済のリスケを申し込んでみる価値は有ると考えます。

金融機関に『返済のことでお話が有ります』と呼出しを受け、その場で任意売却を勧められることがあります。 話合いの場で任意売却の話が出るということは、金融機関では貴方にはもう~返済を継続するだけの力が無いと判断をしたことになります。

そして、任意売却をするにあたり、その金融機関ご指名の不動産業者さんを利用するように求められるかもしれません。 その際には、『業者は自分で探す!』と丁重にお断りすることをお勧めいたします。

任意売却は読んでその通り、任意で不動産を売却する行為ですので、業者も任意で選択できるのです。

任意売却を選択しても、競売になってしまっても、自宅を失う事には変わりはありません。 同じ失うにしても少しでも有利に終われないのは悔しいとは思いませんか?

任意売却が競売に比べ優位な点:
競売はご自身による孤軍奮闘な戦いです。
任意売却は私たち業者が代理人となっての戦いです。

競売での引越し代/立退料の交渉はご自身で行わなければならない。
任意売却での引越し代・転居費用の交渉は代理人である業者が行う。

競売終了後に残るローンの返済額・返済条件は債権者より一方的に言い渡される。
任意売却終了後に残るローンの返済額/返済条件は業者が抵当権者側と、依頼人に無理のない額で同意をしてもらう交渉をする。

任意売却の場合、終わった後にも私たちのようにアフターケアをしてくれる業者が有る。 競売の場合には、また相談料を払って司法書士さん弁護士さんに相談をしなければならない。

  

  

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2018/08/31

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 

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2011/04/15

再評価 – 競売

再評価 – 競売 – 落札
一度目の競売で落札者が出なかった場合には再度、競売にかけます。 その際に対象物件の売却基準価額を見直して値を下げます。 そのことを再評価といいます。

不動産競売では、まずはじめに一定の入札期間を設け、その期間中に入札者を募る期間入札の方法が取られます。

その後、開札期日に最高価買受申出人を決定し、買受人に物件を引渡して完了となるのが一般的な流れです。

しかし、この期間入札の間に入札者が現れず、物件が売れ残ってしまうことがごく稀にあります。 その場合には特別売却が行われます。

特別売却は期間入札の翌日から1ヶ月程度行われ、期間中に売却基準価額以上の申し出をした最初の人に売却される、いわゆる早い者勝ちといった方法です。

しかしながら、中には特別売却でも入札者が現れない場合が有ります。 この特別売却でも入札者が現れない際には、対象の物件の売却基準価額を見直し、値下げをした上で再度競売にかけるという再評価が行われます。

再評価の後、入札期日が指定され、再度競売にかけられますが、それでもまた売れ残ってしまうと、もう一度再評価し、さらに値下げをします。

この一連の流れを3回まで繰り返し、なおも買受人が決まらない場合には債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居るという手続きをしないと競売は取り消しとなります。

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2010/11/13

買受可能価額

競売入札での買受可能価額とは

買受け可能価額を知ってもらうためには、売却基準価額の存在を知ってください。

売却基準価額とは、不動産評価人の評価に基づき競売の執行裁判所が不動産の入札の基準となる金額を定めたものです。

買受可能価額とは、買受申出(入札)価額(金額)がこの価額(金額)以上でなければ適法な入札とならないという価額です。 これは売却基準価額から20%に相当する額を控除した価額です。

売却基準価額を決定するためには、目的不動産に関する権利関係が明らかにされ、なおかつ売却条件が明らかになっていることが必要となるために、物件明細書の作成と同時に売却基準価額の決定手続が行われます。

 

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2010/09/30

任意売却で現金を多く残す裏技!

任意売却で現金を多く残す裏技なんか有りません!

もっとも、何を指して裏技と言うのかが問題ですが。 私たちにとっては裏技でも表技でも無い、一般的な知識でも業者さんにとっては裏技なのかも知れません。

以前、会社の同僚が、お金を残す裏技という情報をインターネットの裏サイトで大枚2万円も払って購入しました。

その裏技集に記載されていた技の一例に、『駐車違反に罰金を払わなくても良い方法』というのが有りました。 で、その回答が『駐車違反をしないこと』というものでした。 また、『月々の貯金を1円でも多くする裏技』ってのが有りました。 その回答は『月々使うお金を1円少なく使い、その1円を貯金する』というのもでした。

上記のようなバカバカしい内容のことが約300項目近く記載されていました。

任意売却で現金を多く残す裏技というのも似たような内容です。

任意売却業者が違法な行為を行わない限り、現金は残せません。
しかし、この違法行為が露見した場合、その業者は営業停止または廃業に追い込まれる可能性も有るのです。 たった何十万円の仲介手数料のために、そこまでのリスクを冒すとは考え難いのです。

しかし、今までに何社かの任意売却業者さんが、違法行為がバレて廃業に追い込まれてしまっております(その会社たちは社名を替えてまた営業をしていますけどね)。

任意売却で現金を多く残す裏技、聞いたらたぶん大笑いするかもしれませんね! それか、違法行為でお金を作ると言っているのかもしれませんね。

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