入札

2011/04/15

再評価 – 競売

再評価 – 競売 – 落札
一度目の競売で落札者が出なかった場合には再度、競売にかけます。 その際に対象物件の売却基準価額を見直して値を下げます。 そのことを再評価といいます。

不動産競売では、まずはじめに一定の入札期間を設け、その期間中に入札者を募る期間入札の方法が取られます。

その後、開札期日に最高価買受申出人を決定し、買受人に物件を引渡して完了となるのが一般的な流れです。

しかし、この期間入札の間に入札者が現れず、物件が売れ残ってしまうことがごく稀にあります。 その場合には特別売却が行われます。

特別売却は期間入札の翌日から1ヶ月程度行われ、期間中に売却基準価額以上の申し出をした最初の人に売却される、いわゆる早い者勝ちといった方法です。

しかしながら、中には特別売却でも入札者が現れない場合が有ります。 この特別売却でも入札者が現れない際には、対象の物件の売却基準価額を見直し、値下げをした上で再度競売にかけるという再評価が行われます。

再評価の後、入札期日が指定され、再度競売にかけられますが、それでもまた売れ残ってしまうと、もう一度再評価し、さらに値下げをします。

この一連の流れを3回まで繰り返し、なおも買受人が決まらない場合には債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居るという手続きをしないと競売は取り消しとなります。

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2011/02/18

期間入札

期間入札

裁判所 – 不動産期間入札について
国税庁 – 公売へ参加方法

競売での期間入札とは、地方裁判所が一定の「入札期間を定め」、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って最高価買受申出人を決定する方法です。

所有する不動産を担保に住宅ローンや事業資金の融資を受けていた場合で、長期にわたる滞納や返済不能が発生した時に、民事執行法に基づき、その担保不動産を売却して債権回収を行う、いわゆる「抵当権の実行」という法的制度を「期間入札」といいます。

期間入札のタイムスケジュール
  1. 物件公告
  2. 物件閲覧開始  ※ 「物件公告」から1週間
  3. 入札開始      ※「物件閲覧開始」から2週間
  4. 保証金納付   最低売却価格(裁判所が提示)の20%
  5. 入札締め切り  ※「保証金納付」から2週間
  6. 開札       ※「入札締め切り」から1週間
  7. 売却許可決定公告 ※「開札」から1週間
  8. 売却許可決定確定 ※「売却許可決定公告」から1週間
  9. 代金納付通知 – 売却決定謄本入手後、約2ヶ月前後で代金納付(執行抗告が無い場合)
  10. 代金納付
  11. 登記完了

落札に至らなかった物件は、翌日から一ヶ月、特別売却期間となります。

 

 

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2011/01/22

再評価・競売の売却基準価格の見直し

再評価とは
特別売却期間を経ても買い手が付かない、また売却条件の変更等により、売却基準価額を再度見直す事を言います。

基本的には売れ残ってしまった物件に使われる場合が多く、再評価が実施される物件には何らかの問題が多いとも考えられます。

特別売却とは
特別売却とは、一度期間入札を実施して入札者がいなかった物件を、執行官が買受可能価額以上で、早い者勝で買い手を募る物件の事をいいます。

売り出し期間は期間入札の開札日の翌日から1ヶ月で、価格は最低売却金額以上の価格であれば、早い者勝ちで誰でも購入することが出来ます。

売却基準価額 – 民事執行法第60条
民事執行法第60条
[第1項] 執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額(以下「売却基準価額」という。)を定めなければならない。

[第2項] 執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。

[第3項] 買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額(以下「買受可能価額」という。)以上でなければならない。

民事執行法68条3項
3度売れなければ債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居ることの手続きをしない限り、競売は取消となります。 そして、一旦取消となれば競売はなかったことになりますから、任意処分以外の方法はないことになります。

 

 

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2010/11/19

競売での開札期日とは

開札期日とは
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。 つまり、買受人(落札者)が決定する日の事です。

開札は、各裁判所内にある売却場で行われます。
執行官は、参加者全員の前で、入札書の入った封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。

その中で最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人(落札者)となります。

最高価買受申出人(落札者)の保証金はそのまま、裁判所預かりとなります。 次順位以下の方の保証金は、指定口座に数日中に返却されます。

開札期日には落札希望者は出席しなくとも、入札は有効です。 開札の結果は当日の夕方ごろにはインターネット上でも観ることが可能となります。

滅多にないことですが、最高価格での入札者が二人以上いた場合には、その場で再入札しますので、出席している必要があります。

競売の取下げ
法的には開札期日の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません!

この開札期日の前日までに決済(お金の支払い)が完了出来るスケジュールでないと債権者(抵当権者)は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実のようです!

 

 

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2010/11/13

買受可能価額

競売入札での買受可能価額とは

買受け可能価額を知ってもらうためには、売却基準価額の存在を知ってください。

売却基準価額とは、不動産評価人の評価に基づき競売の執行裁判所が不動産の入札の基準となる金額を定めたものです。

買受可能価額とは、買受申出(入札)価額(金額)がこの価額(金額)以上でなければ適法な入札とならないという価額です。 これは売却基準価額から20%に相当する額を控除した価額です。

売却基準価額を決定するためには、目的不動産に関する権利関係が明らかにされ、なおかつ売却条件が明らかになっていることが必要となるために、物件明細書の作成と同時に売却基準価額の決定手続が行われます。

 

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