任意

2018/09/01

横浜市の任意売却

横浜市で任意売却をお考えなら実績10年以上の私たちにお任せ下さい。

住宅ローン滞納

 

住宅ローンの返済が1ヶ月遅れると、ローンの融資を受けている金融機関より電話・葉書・封書による支払い督促が有ります。

2ヶ月滞納すると、金融機関より、『今後の返済についてお話があります。』という内容の呼出しが有ります。

3ヶ月ローン返済を滞納してしまうと、金融機関によっては競売を裁判所に申立てます。 ただし、住宅金融支援機構の場合は6ヶ月の延滞まで猶予が有ります。

競売の申し立てを受ける前段階として、期限の利益の喪失という通知が届きます。 その後に代位弁済という通知が届きます。

民間の金融機関は、ローンの返済が困難だと解った時点で、融資をしたお金を早急に回収すべく競売に向けて次から次へと手を打って来ます。

 



任意売却とは
任意売却とは、金融機関に対し住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、住宅ローンの残るご自宅を売却処分することです。
返済の滞納をし続けると競売という形で強制的にご自宅は売却処分されてしまいます。 任意売却は、競売で強制売却される前に自分から進んで売却して住宅ローンを、その売却代金で返済しようという行為です。

 



期限の利益の喪失

  

期限の利益の喪失そして代位弁済
住宅ローンの融資を受けた際に、住宅ローン保証会社にローン保証という契約をしています。 中にはローン保証ではなく、連帯保証人を立てているかもしれません。

ローンを借りた本人がローンの返済が出来なくなってしまった場合には誰かが、借りた本人に代わって借金の尻ぬぐいをすることになります。 一般的にはローン保証会社または連帯保証人が、尻ぬぐいをします。

期限の利益の喪失とは、ローンの月々の返済をする権利を失うという意味です。 代位弁済とは誰かが借りた本人に代わって借金を返済するという行為です。

住宅ローンは融資をしてくれた金融機関への借金でしたが、代位弁済後は、その借金を返済してくれたローン保証会社または連帯保証人へ移行します。 言い換えれば、借金の先が替るだけで、引き続き返済をする義務はついて回っているのです。

肩代わりでローンを返済したローン保証会社は、肩代わりした借金を全額一括返済してくれと強よく出てきます。 一括で返済出来ない場合には競売で強制的に処分されることになります。

  



神奈川

  

住宅ローンの返済が出来なくなりそうな感じに陥ったら、滞納が始まる前に必ず融資を受けている金融機関へ相談をしましょう!

返済の怠納を引き起こしてしまってからのお願いと、滞納する前のお願い事では全然違った結果になります。

毎月々の返済額の減額の交渉などは、支払い滞納後だとなかなか認めてもらえなかったり拒否されることになりますが、滞納前なら認めてもらえる確率は高くなります。

月々のローンの返済額の減額のことをリスケジューリングといいます。 略してリスケと言います。 リスケが認めてもらえるのは半年間とか1年間とか2年間のほんの短い間だけです。

リスケが終わると同時に返済が出来なくなる方が圧倒的に多いようです。 競売にかかる時間を先延ばしにしか出来ないかもしれませんが、返済のリスケを申し込んでみる価値は有ると考えます。

金融機関に『返済のことでお話が有ります』と呼出しを受け、その場で任意売却を勧められることがあります。 話合いの場で任意売却の話が出るということは、金融機関では貴方にはもう~返済を継続するだけの力が無いと判断をしたことになります。

そして、任意売却をするにあたり、その金融機関ご指名の不動産業者さんを利用するように求められるかもしれません。 その際には、『業者は自分で探す!』と丁重にお断りすることをお勧めいたします。

任意売却は読んでその通り、任意で不動産を売却する行為ですので、業者も任意で選択できるのです。

任意売却を選択しても、競売になってしまっても、自宅を失う事には変わりはありません。 同じ失うにしても少しでも有利に終われないのは悔しいとは思いませんか?

任意売却が競売に比べ優位な点:
競売はご自身による孤軍奮闘な戦いです。
任意売却は私たち業者が代理人となっての戦いです。

競売での引越し代/立退料の交渉はご自身で行わなければならない。
任意売却での引越し代・転居費用の交渉は代理人である業者が行う。

競売終了後に残るローンの返済額・返済条件は債権者より一方的に言い渡される。
任意売却終了後に残るローンの返済額/返済条件は業者が抵当権者側と、依頼人に無理のない額で同意をしてもらう交渉をする。

任意売却の場合、終わった後にも私たちのようにアフターケアをしてくれる業者が有る。 競売の場合には、また相談料を払って司法書士さん弁護士さんに相談をしなければならない。

  

  

横浜市青葉区 / 横浜市都筑区 / 横浜市港北区 / 横浜市鶴見区 / 横浜市緑区 / 横浜市旭区 / 横浜市神奈川区 / 横浜市西区 / 横浜市保土ヶ谷区 / 横浜市瀬谷区 / 横浜市泉区 / 横浜市南区 / 横浜市中区 / 横浜市磯子区 / 横浜市港南区 / 横浜市戸塚区 / 横浜市栄区 / 横浜市金沢区 – 横浜市で住宅ローンの返済に行き詰まってしまって滞納が始まってしまわれた方は、私たちにご相談くださいませ。

  

  

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2018/08/31

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 

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2010/09/30

任意売却で現金を多く残す裏技!

任意売却で現金を多く残す裏技なんか有りません!

もっとも、何を指して裏技と言うのかが問題ですが。 私たちにとっては裏技でも表技でも無い、一般的な知識でも業者さんにとっては裏技なのかも知れません。

以前、会社の同僚が、お金を残す裏技という情報をインターネットの裏サイトで大枚2万円も払って購入しました。

その裏技集に記載されていた技の一例に、『駐車違反に罰金を払わなくても良い方法』というのが有りました。 で、その回答が『駐車違反をしないこと』というものでした。 また、『月々の貯金を1円でも多くする裏技』ってのが有りました。 その回答は『月々使うお金を1円少なく使い、その1円を貯金する』というのもでした。

上記のようなバカバカしい内容のことが約300項目近く記載されていました。

任意売却で現金を多く残す裏技というのも似たような内容です。

任意売却業者が違法な行為を行わない限り、現金は残せません。
しかし、この違法行為が露見した場合、その業者は営業停止または廃業に追い込まれる可能性も有るのです。 たった何十万円の仲介手数料のために、そこまでのリスクを冒すとは考え難いのです。

しかし、今までに何社かの任意売却業者さんが、違法行為がバレて廃業に追い込まれてしまっております(その会社たちは社名を替えてまた営業をしていますけどね)。

任意売却で現金を多く残す裏技、聞いたらたぶん大笑いするかもしれませんね! それか、違法行為でお金を作ると言っているのかもしれませんね。

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2010/09/21

任意売却物件を購入する

任意売却の不動産を購入する

価格交渉はほぼ不可能とお考えください
価格交渉は難しいとはいえ100パーセント不可能ではないので駄目で元々で債権者・抵当権者との値引き交渉は行いますが・・。

任意売却物件は、抵当権の額をはるかに下回った価格であるが故に、各債権者は少しでも多くの金額を回収したいと考えています。 よって、価格の交渉は拒絶されることがほとんどです。  実際には、販売価格よりも50万円 ~ 150万円高く買っていただかないと売買が成立しない場合も多々も有り得ます。

売買の契約までに時間がかかります
任意売却の物件購入の場合、一般の不動産購入時に比べ時間がかかります。

時間のかかる理由は、引渡時に抵当権を外す交渉を、購入申込書が届いてから各債権者と行うための時間が必要になります。 債権者数が多ければ多いほど、契約までに時間がかかってしまいます。 長い時には3ヵ月程の時間が必要となることもあります。 任意売却の不動産をご購入される場合にはご理解の程よろしくお願い申し上げます。

たかが抵当権を外す交渉とお思いでしょうが、これがそんなに簡単には行く交渉ごとではないのです。 この交渉の中には不動産の持ち主の任意売却後の返済条件の交渉などが有るために時間がかかってしまうのです。

任意売却物件と瑕疵担保責任
任意売却物件は、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が付けられません。
売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている方が、その物件を売却をしているため、購入後に瑕疵が見つかったとしても補償能力がありません。 そのため、多くの任意売却物件の販売価格は近隣相場よりも抑えてありますのでご理解ください。

法的には任意売却とはいえ瑕疵担保責任は売る側に有ります
しかし、瑕疵が見つかり、その補償を売主に求める裁判を起こし裁判に勝っても、売主からは一銭もお金は取れないとお考えください。

売主も払えるものなら補償をしたいとお考えなのですが、実際問題として、そのお金が捻出できる状況には無いのです。

任意売却物件を購入する際の注意点
マンションの場合
管理費・修繕積立金滞納分の精算は?
この清算がされていないと、購入後に管理組合などより購入者に請求がされ支払いの義務が発生します。

任意売却の業者によっては管理費の清算を見過ごしているのか、忘れているのか、意識的に行わないのか、管理費の精算が完了していないケースが有りますので、事前に仲介業者に確認の上、購入契約を行う事!

マンション・一戸建の場合
売り主の引越日時は決まっているか?

残置物が有るか否か?
残置物の処理にはお金と労力がかかります。
業者さんによっては、最後の最後に物件の確認を行わない事があったりします。 必ず、契約の前に残置物が無くなっていることを確認すること。

契約書に残置物の処理に関しての一文を特約条項に記載しても、契約終了後一切の連絡を断ってしまう売主さんも存在します。 購入金を支払う前に必ず確認をすること!

抵当権は付いていません!
前の持ち主の借金(抵当権)は付いてはいません!
まっさらの状態での不動産お引き渡しとなりますのでご安心ください。

任意売却相談センター神奈川

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2010/08/15

離婚2後に住宅ローンを滞納され、そして競売です

今までに頂戴したご典型的な相談を掲載いたします。

【ご相談】
2007年12月、5,000万円の融資を受けてマンションを練馬区に購入しました。
2年前、離婚をしました。 その際に夫が家を出て行きました。 離婚の条件は家を出て行ってもマンションのローンの返済と養育費を払うことでした。 しかし、その約束は守られることが有りませんでした。 元夫は住宅ローンの返済を滞らせて、競売となってしまいました。 子供たちの学校のこともあり、このマンションからは出たくはありません。 どうすればよいのかアドバイスをお願いいたします。

【当社のアクション】
この方のこの時点での、マンションローンの残高は4,200万円も有りました。 このマンションの実勢価格は、約3,200万円でした。

お子様達の通う学校の事情もあり、このマンションを絶対に離れることが出来ないとのことでしたので、ご依頼人様の親族の方にお力添えを願い、その方の名義で買い戻しが出来るよう交渉を進めました。 力になってくれたのがこのご依頼人さまのお兄様です。

債権者との交渉は順調に進みり、債権者の希望売買価格2,750万円にて契約が成立。 1,250万円の残債は、ローン保証会社との交渉の末、毎月1万5千円での返済で決着しました。

奥様は、昔取った杵柄で、今はご近所の総合病院で看護師として働いています。

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