任意売却について

2018/09/01

横浜市の任意売却

横浜市で任意売却をお考えなら実績10年以上の私たちにお任せ下さい。

住宅ローン滞納

 

住宅ローンの返済が1ヶ月遅れると、ローンの融資を受けている金融機関より電話・葉書・封書による支払い督促が有ります。

2ヶ月滞納すると、金融機関より、『今後の返済についてお話があります。』という内容の呼出しが有ります。

3ヶ月ローン返済を滞納してしまうと、金融機関によっては競売を裁判所に申立てます。 ただし、住宅金融支援機構の場合は6ヶ月の延滞まで猶予が有ります。

競売の申し立てを受ける前段階として、期限の利益の喪失という通知が届きます。 その後に代位弁済という通知が届きます。

民間の金融機関は、ローンの返済が困難だと解った時点で、融資をしたお金を早急に回収すべく競売に向けて次から次へと手を打って来ます。

 



任意売却とは
任意売却とは、金融機関に対し住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、住宅ローンの残るご自宅を売却処分することです。
返済の滞納をし続けると競売という形で強制的にご自宅は売却処分されてしまいます。 任意売却は、競売で強制売却される前に自分から進んで売却して住宅ローンを、その売却代金で返済しようという行為です。

 



期限の利益の喪失

  

期限の利益の喪失そして代位弁済
住宅ローンの融資を受けた際に、住宅ローン保証会社にローン保証という契約をしています。 中にはローン保証ではなく、連帯保証人を立てているかもしれません。

ローンを借りた本人がローンの返済が出来なくなってしまった場合には誰かが、借りた本人に代わって借金の尻ぬぐいをすることになります。 一般的にはローン保証会社または連帯保証人が、尻ぬぐいをします。

期限の利益の喪失とは、ローンの月々の返済をする権利を失うという意味です。 代位弁済とは誰かが借りた本人に代わって借金を返済するという行為です。

住宅ローンは融資をしてくれた金融機関への借金でしたが、代位弁済後は、その借金を返済してくれたローン保証会社または連帯保証人へ移行します。 言い換えれば、借金の先が替るだけで、引き続き返済をする義務はついて回っているのです。

肩代わりでローンを返済したローン保証会社は、肩代わりした借金を全額一括返済してくれと強よく出てきます。 一括で返済出来ない場合には競売で強制的に処分されることになります。

  



神奈川

  

住宅ローンの返済が出来なくなりそうな感じに陥ったら、滞納が始まる前に必ず融資を受けている金融機関へ相談をしましょう!

返済の怠納を引き起こしてしまってからのお願いと、滞納する前のお願い事では全然違った結果になります。

毎月々の返済額の減額の交渉などは、支払い滞納後だとなかなか認めてもらえなかったり拒否されることになりますが、滞納前なら認めてもらえる確率は高くなります。

月々のローンの返済額の減額のことをリスケジューリングといいます。 略してリスケと言います。 リスケが認めてもらえるのは半年間とか1年間とか2年間のほんの短い間だけです。

リスケが終わると同時に返済が出来なくなる方が圧倒的に多いようです。 競売にかかる時間を先延ばしにしか出来ないかもしれませんが、返済のリスケを申し込んでみる価値は有ると考えます。

金融機関に『返済のことでお話が有ります』と呼出しを受け、その場で任意売却を勧められることがあります。 話合いの場で任意売却の話が出るということは、金融機関では貴方にはもう~返済を継続するだけの力が無いと判断をしたことになります。

そして、任意売却をするにあたり、その金融機関ご指名の不動産業者さんを利用するように求められるかもしれません。 その際には、『業者は自分で探す!』と丁重にお断りすることをお勧めいたします。

任意売却は読んでその通り、任意で不動産を売却する行為ですので、業者も任意で選択できるのです。

任意売却を選択しても、競売になってしまっても、自宅を失う事には変わりはありません。 同じ失うにしても少しでも有利に終われないのは悔しいとは思いませんか?

任意売却が競売に比べ優位な点:
競売はご自身による孤軍奮闘な戦いです。
任意売却は私たち業者が代理人となっての戦いです。

競売での引越し代/立退料の交渉はご自身で行わなければならない。
任意売却での引越し代・転居費用の交渉は代理人である業者が行う。

競売終了後に残るローンの返済額・返済条件は債権者より一方的に言い渡される。
任意売却終了後に残るローンの返済額/返済条件は業者が抵当権者側と、依頼人に無理のない額で同意をしてもらう交渉をする。

任意売却の場合、終わった後にも私たちのようにアフターケアをしてくれる業者が有る。 競売の場合には、また相談料を払って司法書士さん弁護士さんに相談をしなければならない。

  

  

横浜市青葉区 / 横浜市都筑区 / 横浜市港北区 / 横浜市鶴見区 / 横浜市緑区 / 横浜市旭区 / 横浜市神奈川区 / 横浜市西区 / 横浜市保土ヶ谷区 / 横浜市瀬谷区 / 横浜市泉区 / 横浜市南区 / 横浜市中区 / 横浜市磯子区 / 横浜市港南区 / 横浜市戸塚区 / 横浜市栄区 / 横浜市金沢区 – 横浜市で住宅ローンの返済に行き詰まってしまって滞納が始まってしまわれた方は、私たちにご相談くださいませ。

  

  

タグ:,,,,,

2010/10/21

任意売却での引越しの準備

任意売却での引越しの時期

任意売却の場合、売買の決済時には家をカラッポにしておく必要があります。

引越し先を探し始めるのはいつでもかまいませんが、物件の購入者が見つかった時点には具体的に引越し先を探さなければなりません。 賃貸は物件を決定してから約2週間も有れば、契約、引越しまで可能です。

反面、不動産を購入する側は、住宅ローン等の申込に約1ヶ月程かかりますので、購入者が見つかってから探しても十分に間に合います。

賃貸物件の契約、引越しにおいては、先にまとまったお金が必要となりますので、任意売却期間中に少しずつでも貯めておく必要があります。

任意売却期間中は家のローンの返済を止めておくことになります。
その返済するローン分を賃貸物件を借りる際の資金として蓄えておくことを強くお勧めします。

任意売却の場合には、債権者より引越し費用がある程度見てもらえることもあります。 しかし、引越し費用がでるのは不動産売却決済時なので、事前にお金を貯めておく必要はあります。

競売の場合の引越し時期
落札後、落札者の方から退去をするように促されることになりますが、期間的に1ヶ月も猶予を見てもらえる場合はほとんどなく、1~2週間ぐらいで退去するように促されることが大半です。

退去の条件は落札者にもより様々ですが、裁判所から売却許可決定が出た後は、何の権限もなく居座ることになる不法占拠者扱いとなりますのでご本人としては、精神的にもかなり厳しい状況に置かれることになります。

そうなる前に退去をしたほうが良いのですが、引越し資金等は任意売却と違い、一円もでることはありませんので、ご自身で用意する必要はあるでしょう。

30万円前後を目安として立退料の交渉をしてみるのも良いかもしれません。 ただ交渉は相手を見極めて行うことをお勧めします。

タグ:,,,,

2010/10/15

フラット35融資物件の任意売却

フラット35融資物件の任意売却
ご返済の継続が困難となった場合

住宅金融支援機構のフラット35のページに記載されている任意売却の項目を転載しておきます。

機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客様のご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。

任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客様はもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。

任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。 なお、具体的な手続につきましては、ご返済中の金融機関(融資のお申込み先の金融機関)までお問い合わせください。

任意売却の効果
メリット1 – 一般に、不動産競売に比べて高額で売却することができ、売却後の残債務の負担を軽減することができます。

メリット2 – 任意売却後に債務が残る場合は、お客様の収入状況や生活状況を十分勘案の上、返済計画等を検討します。

物件売却までの手続
お客様が「任意売却に関する申出書」をご返済中の金融機関(融資のお申込み先の金融機関)へ提出
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
(お客様が選定された仲介業者名、連絡先等が記載済みの申出書を提出してください。)
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
物件の調査・価格査定
仲介業者は、物件調査及びその調査等に基づく価格査定を行います。
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
売出価格の決定
機構は、お客様のご意向も考慮した上で、仲介業者の査定価格が売出価格として妥当な価格であるか等について機構で確認させていただき、売出価格を決定します。
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
媒介契約の締結
仲介業者は、お客様と(専属)専任媒介契約を締結します。
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
販売活動(買い手の募集)
仲介業者は、広範な販売活動を行います。 なお、定期的に状況報告をお願いしています。
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
抵当権抹消応諾の審査
ご購入者が現れた場合は、機構が抵当権抹消に応諾できるか審査します。
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
売買契約の締結
機構が抵当権抹消を承諾した後、お客様とご購入者との間で売買契約を締結していただきます。
  ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
代金決済・抵当権抹消
売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡し等を行います。

住宅金融支援機構フラット35の任意売却のページへ

フラット35をご利用になられている方々からの任意売却のご相談件数も急増いたしております。 苦労して手に入れたマイホームを手放すのは悔しいでしょうが、ローンの返済に追い回される日々から解放されのは任意売却しか有りません。

私たちにご相談ください。
任意売却相談コール

タグ:,,,

2010/10/06

任意売却の売上代金の分配例

任意売却で不動産が売却できた際の売却代金の分配例

仮に1,000万円で売却できて、ローンの残債が1,500万円と想定します。

諸費用:
 ・仲介手数料  36万円※
 ・引越し代   30万円
 ・諸費用    30万円
 ・ローン返済  904万円
(売却代金から仲介手数料・引越し代および諸費用が支払われる)
↓  ↓  ↓  ↓
ここから各債権者へ分配することになります。
債権者が1社なら、904万円が全額、その債権者へ支払われることになりますが、複数いた場合には、分配金を業者が中心となって交渉を繰り返すことになります。

債権者が複数存在して、2番目・3番目の債権者が分配金(ハンコ代といいます)に不服が有り同意してもらえない場合には競売となってしまうことがあります。

全債権者の分配金(はんこ代)に同意をしてもらえて任意売却が成立した場合には、596万円が未返済の住宅ローンが残債として残ります。

そして残ったローン金額を月々いくら・いくら返済することを各金融機関と相談することになります。

引越し代が沢山もられて喜んでばかりもいられません。
引越し代が多くなればなるほど、残債が増えるのです。 自己破産をするのなら引越し代は沢山もらえた方がありがたいのですが、自己破産をしない場合には返済金が増えるだけです。

※ 仲介手数料には別途消費税がかかります。

タグ:,,,,

2010/09/26

任意売却と専任媒介契約

任意売却と専任媒介契約

任意売却は不動産の売買です。
不動産の売買には、物件を売る方と不動産業者とが “不動産を売却するための契約” を結ばなければなりません。


また、任意売却においては、債権者である金融機関が業者に、依頼者と専任媒介契約を結んでいるか必ず聞いてきます。 この場合、この専任媒介契約が依頼者にとっての代理人を任せたという証書も兼ねることになるのです。
不動産の売却を依頼するさいの契約書には3種類有ります。
1) 一般媒介・・・複数の不動産会社にも売却依頼できます。
2) 専任媒介・・・1社にしか売却依頼できません。
3) 専属専任媒介・・・専任媒介より厳しく依頼者が直接、購入者を見つけても仲介手数料を払わなければなりません。

任意売却において、約8割の金融機関は専任媒介契約ないしは専属専任媒介契約を求めてきますが、残りの2割の金融機関では逆に一般媒介契約での任意売却を求めてきます。

不動産売却依頼者売主が不動産会社と売出価格を決める一般の売却とは異なり、任意売却の場合は、「金融機関などの債権者が売り出し価格を決定し」
そして、「その売出価格で販売する不動産会社」との交渉は、手続きをスムーズにするためにも、不動産会社は1社でなければなりません。

一見、依頼者から見れば、複数の不動産会社に売却の依頼できる、「一般媒介」が販売には有利に見えますが、一般媒介契約をする不動産会社は、他の業者がその物件を契約したらお金にならないため、そんな危険性のある契約には販売費は使いませんので、確実に売却することが難しくなります。

専任媒介契約を解除するためには電話1本でオッケーです!
加えて解除通知の書面を送れば完璧です!

業者によっては、それまでにかかった経費と称してお金を請求してくる場合もありますので、解約をする前に必ず確認をとること。

何も分からないまま、金融機関から紹介された業者との間で専任媒介契約を結んでしまった。 この場合この業者はあなたのために動くのではありません。その金融機関のために動くのです。

そんな時は、契約の有効期間内でもこれを解除することはできます。自分のために動いてくれる任意売却専門業者に変更しましょう。

しかし、何の理由もなく専任媒介契約を解除しようとすれば、業者側でそれまでにかかった費用の実費分を請求されることにもなりかねません。金融機関から紹介される業者がそのような費用を請求することはあまりないでしょうが…。

 「自分で探し、自分のために動いてくれる任意売却業者へ専任媒介を変更する」というのも立派な理由となります。

タグ:,,,,