不動産

2018/08/31

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 

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2011/03/29

制約事例 不動産売買制約事例

不動産売買の制約事例
制約事例(取引事例というのは、不動産業者が媒介を行った売買・交換・賃貸借の不動産取引について、次のような取引内容を整理し、資料事実に表現したもののことをいいます。

  ■対象物件の詳細
  ■成約時期
  ■売買価格など

一般的に不動産業者であれば、「レインズ」といった不動産業者のみ閲覧できる不動産情報端末から、不動産の成約事例などが閲覧できるようになっています。 また、国土交通省から「土地総合情報システム」 といったサイトが公開されています。 これらには各エリアごとで「更地」「建付地」「マンション」などの成約事例を公開しています。

制約事例の利用
制約事例というのは、宅地建物業者が媒介契約締結に際して、売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須になります。 また、次のような不動産取引実態把握に役立つところも大きいです。

  ■地価動向
  ■市場調査
  ■相場気配など

自宅を売りに出す、不動産を購入する、そのような時にはこの制約事例が大いに役に立ちます。

不動産を売るさいに、売りたい価格では売れません。 売りたい物件の近隣の相場を把握することが重要です。

 

 

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2010/11/28

担保不動産競売開始決定通知

保不動産競売開始決定通知
競売開始決定通知とは
お金を借りる際に、抵当として差し出した不動産が “抵当権者” からの競売の申立てを受けたという通知です。

この競売は抵当権という強固な権利に基づき裁判などの債務名義なしで実行され、抵当権の順位に従い落札代金を優先配当されることとなります。 

強制競売への執行抗告
申立てられた競売へ不服申し立てはできません!
民事執行法45条 – 売却許可決定に対して執行抗告により争うことができるので、この段階では執行異議しかできない。  ただし、強制競売の申し立てを却下する決定に対しては、執行抗告ができる。

保不動産競売開始決定通知を受け取ってしまったら
先ずは、競売を申立てた債権者/抵当権者へ電話を入れることです!
住宅ローンの返済をご自分以外の誰かが処理していて、状況が全く解らないというような事もあるでょうしょ。 ご自分では状況が解らないのならなおさらのこと、競売の申立人に電話を入れてください。

そして、申立てた競売を取り下げて欲しいのなら、“競売を取り下げてもらうための条件を聞くこと” です。

往々にして、債権が銀行からサービサーに移ってから、サービサーが競売にかけて来ます。 この際には、そのサービサーに電話を入れて競売を取り下げてもらうための条件を聞いてください。

家は絶対に手放さない!
競売を申立てているサービサーが競売を取り下げてくれない。 しかし、家は手放したくない。 そんな時には、任意売却の業者に相談をしてみてください。
任意売却の業者がサービサーと交渉をすると、意外とあっけなく任意売却を認めてくれることがあります。

任意売却であれば、競売とは違い後は用意できるお金の問題だけとなります。

任意売却であれば、競売にかかる親と子の間での不動産売買も可能となる場合もあります。

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2010/11/26

競売 – 不動産の競売

競売
お金を貸した人が、お金を返してもらえなくなった状態になった場合に、その貸したお金をを回収するための法的手続きです。

お金を貸した人(債権者または抵当権者)の申し立てにより裁判所を通じて、借金のカタに取ってある不動産を強制的に売却処分して貸したお金を回収する法的手続きのこと。

競売は、厳密には一般の売買と違って、国(裁判所)の行う強制処分という性質を持っていて、売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。

競売で不動産を購入する側の最大のメリット:
競売物件の一番の魅力は物件の価格が一般物件の市場価格より非常に安く提供されいる点です。

競売で不動産を強制的に処分される側のデメリット:
安く買い叩かれた価格での売却状態です。 したがいまして返済出来る借金の額も、その分少なくなります。

競売で落札する側のデメリット:
落札後、改修のために大金を使うことになったり、占有者に出て行ってもらうために立退料の交渉を行ったりの手間・お金がかかったりする。

競売にかけられる側のデメリット:
立退料の交渉を落札者と直接行うことになります。 中には競売のプロがおりますので引越し代は雀の涙レベルのことも有ります。

また、競売にかけられる人の最大のデメリットは、競売が終わってからも、落札代金をもってしても返却できない借金の返済は継続して求められるつことです。

競売を取下げてもらう
競売を取下げるには、競売を申立ててきた債権者(お金を貸してくれている人)にお願いしなければなりません。 競売の申し立てを受けた側からの競売の取り下げはできません。

競売申立て者が裁判所に納める予納金
請求債権額が
・2,000万円未満だと         60万円
・2,000万円以上5,000万円未満  100万円
・5,000万円以上1億円未満     150万円
・1億円以上             200万円

競売を申立てた側が、出してくる条件の中には、貸しているお金の80パーセントをキャッシュで、プラス予納金全額を払ってくれれば競売を取下げますという場合もあります。 また、新たに連帯保証人を付けてくれれば競売を取下げますという条件を提示してくる抵当権者もおります。 まったく競売の取り下げを拒絶してくる債権者もおります。

競売にかかった不動産を自分で落札する
債務者本人は、入札に参加することはできません。 それ以外の方であれば競売に入札はできます。 民事執行法・第68条 – 債務者の買受けの申出の禁止条項では債務者は、買受けの申出をすることができないとされております。 言い換えれば、債務者本人以外であれば競売に入札できます。

連帯債務者または連帯保証人でも入札には参加できます。
しかし、連帯債務者・連帯保証人は、主たる債務者に取って代わって返済を求められることになります。
その競売の入札に参加出来るお金が有る場合には、抵当権者に差押えを受けて、連帯債務者・保証人が競売にかかる恐れがあります。

連帯債務者/連帯保証人と競売
競売で売却されたにもかかわらず、全額出来ないばあいには、連帯債務者/連帯保証人へ残金返済の督促が行われます。 残金の返済が出来ない場合には、差押えを受け、その後競売にかかります。

競売にかかった不動産を守る
子供が買ったマンションが競売にかかった。 嫁いだ娘が離婚でもらった家が競売にかかりそうだ。 競売にかかった身内の不動産を護る法は任意売却です。

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2010/11/07

オーバーローン(債務超過)とは

債務超過オーバーローンとは

債務超過(オーバーローン)とは、住宅の借入金の残高が、不動産の譲渡価額(時価)を上回っている状態のことを指します。  または譲渡価額超過分の借入金残高のことを指します。

オーバーローンとは本来、銀行など金融機関が、預金を上回る金額を貸し出している状態を指す金融用語です。

不動産取引では、主に住宅ローンの残高が、土地・建物など担保物件の時価を上回っている場合に使われます。 例えば4,000万円の住宅ローン残高があるのに、住宅の時価が3,000万円しかないという状態のことです。 このオーバーローン状態では、土地・建物を売却しても、借金が残ってしまうので、住宅を買い替える際などに新たな住宅ローンを利用し難くなります。 住宅購入時の頭金が少ない場合などに、オーバーローンに陥り易い。

オーバーローンでも任意売却であれば物件を処分出来ます。 詳しくは任意売却業者にお聞きになられてください。

任意売却とは、債務超過(オーバーローン)に陥っていて、売却時に住宅ローンが残ってしまう不動産を売却し、売却しても残る残債務の返済方法を変更することです。

 

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