ローン

2018/09/01

不動産ローンの返済がきつくなってきたら

不動産ローンの返済が厳しくなって来たら!

ローンの返済は現時点では延滞はしていないものの、何かの理由で家計が厳しくなってきた時は、早めに借入先に相談することが重要です。

銀行の記録に未だ登録されていない現時点なら、まだ何かしら手段が残っていると考えられますので至急に対策を図りましょう。

・毎月の返済額を抑えるための借り換えをする
・返済期間を延長してもらうリスケージュリング(金融機関によってはできない場合も)等、その段階で打てる方法などをアドバイスしてくれるはずです。 延滞をしてしまう前に相談することが重要です。

3ヵ月以上の延滞をすると・・・
金融機関にもよりますが、その後も延滞が続いて3カ月を超えると、期限の利益を喪失し(分割払いの支払いを怠ったことで、分割払いの定めが残金一括払いになること)、ローン保証会社が住宅ローンの全残額を銀行へ代位弁済(全額を代わりに一括で支払う)する動きに出ます。(住宅金融支援機構の場合では延滞6ヶ月)

保証会社が代わって返済してくれたなら、ローン債務者は返済を免除されるのでは?と勘違いしている方もまれにいますが、そんなに世の中が甘いわけはありません。

ローンを借りている人にとっては、単に返済する相手が銀行からローン保証会社に取って変わっただけに過ぎません。

そのため、不動産物件の担保を手に入れた保証会社は裁判所に競売申し立ての手続きを行い、担保物件を売却して返済分を取り戻そうとします。

このとき、競売を取り下げて任意売却にしてもらうことはできますが、いずれにしても誰かに買われれば家を出なくてはなりません。

延滞3ヶ月を過ぎた時点で個人信用情報には事故者としての登録がなされてしまっていますので、新規にローンを申請することは出来ません。

間違えてもノンバンクとか街金などの高金利の借金には手をださないことです! 一番金利の低い不動産ローンの返済をするのに、最も金利の高い借金をするとどうなるか解りますよね!

個人版民事再生法:
慢性的な延滞を引き起こしていて、尚かつ今後も返済が厳しい場合で、でも代位弁済までは行っていない状態の時は、個人版民事再生法を利用する方法もあります。

裁判所を通じてローンを整理しながら生活を再建するための手続きを行うもので、場合によっては月々のローン返済額の減額も可能です。

ローン保証会社に代位弁済されてしまう前に、弁護士に相談しましょう。

個人版民事再生法とは:
債務整理の1つ「個人版民事再生法」とは、裁判所が認めた再生計画に基づき、借金を圧縮し、原則として3年間で返済をするという手続です

個人版民事再生法を行なうには、複雑な手続きをする必要があるので、弁護士・司法書士などの法律の専門家に頼みましょう。

個人再生は小規模個人再生と給料所得者等再生の2種類が有ります。

給料所得者再生が利用できる人
給料所得者等再生とは読んで字のごとく給料をもらっている方、主にサラリーマンが利用することのできる再生方法です。

給料所得者等再生は自営業者は利用できません。
自営業者ならば小規模個人再生ならば利用することになります。

サラリーマンであっても過去10年以内に破産免責や給料所得者等再生の認可が確定していれば利用できません。 該当する場合は小規模個人再生を利用することができる可能性が有ります。

マイホームを手放さすに整理が可能
自己破産は住宅などの財産を処分しなければなりませんが、個人再生には住宅ローン特別条項というものがあり、住宅ローンの返済方法の変更が可能となります。

個人再生のデメリット
他の整理方法よりも複雑で準備から認可までの期間が8~10ヶ月程度かります。

費用についても他の整理方法と比較して複雑なため弁護士費用は50~60万円くらい必要となります。

また、個人再生を行うということは消費者金融での契約が不良となったことだけではなく、認可がおりるまでに数ヶ月支払いが停止するということとなりますので、信用情報機関に事故情報として登録されます。

事故情報は約5年~7年間登録され、その期間中は金融機関での借入が困難となります。

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2018/08/31

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 

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2010/08/10

住宅ローン返済のリスケ

住宅ローン返済のリスケージュール
住宅ローンの返済に行き詰まりそうなときには、必ずローンの融資を受けた金融機関へ相談をしてください!

ローン返済が苦しくなりだしたら、私たち任意売却業者へ相談ではなく、先ずは金融機関へ『実は、これこれしかじかで・・』とローン返済が苦しいことを正直に説明してください。 そして、返済のリスケジュール、通称リスケをしてくれるか否かを聞いてください。

ローン返済のリスケは申し込んだ人たち全員が認めてもらえるとは限りません。
最初に住宅ローンを申し込んだときのような審査が行われます。 その審査に落ちると、リスケは拒否されることになるのです。 拒否、された場合には任意売却を勧められることになるでしょう。

ローン返済のリスケも複数回認めてもらえることが有ります。
2回続けてリスケをした。 3回続けてリスケをした。 という話をしばしば耳にします。 しかし、リスケが終わった後の返済額は、楽あれば苦ありを身を持って体験して行くことになります。

リスケ中の返済額でアップアップしている方が、その倍以上の返済額に対応できるとは思えません。 競売という最終段階に陥る前に、任意でマイホームを売却されてはいかがでしょうか。 または、親戚の方とか友人の方に購入していただいて、それを賃貸という形で借りてはいかがでしょうか。 必要とあれば、当社で投資家さんを紹介させていただくことも可能です。

銀行でリスケが断られてしまった場合、当社にご相談ください。

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