住宅ローン

2010/08/27

ローンが返済できず、督促状が届いている方へ

住宅ローンの返済が滞って住宅金融支援機構から督促状・返済催告書が郵送されて来ている方々へ。

あなたは、まだ若干の余裕の有る方です。 住宅金融支援機構の住宅ローンの場合、延滞期間 が6ヶ月を超えると、期限の利益が喪失とされ、そしてローン保証会社からの代位弁済・保証履行となります。

一般の銀行の場合では延滞期間 が3ヶ月を超えると、期限の利益が喪失されることが有ります(あなたの過去の支払い状況にも左右されます)。

【住宅ローンを契約する際にほとんどのケースでローン保証機関とも契約をいたします。 あなたが住宅ローンの返済ができなくなった場合に、この保証会社より銀行に住宅ローンの残高全額支払ってくれる行為を、代位弁済・保証履行と言います。】

保証会社による銀行への全額支払いが行われた場合、あなたの債務は、代弁済・保証履行 を行った保証会社に移り、そ の支払った金額を、一括で返済するように保証機関より請求されます。

しかし、何千万円もの残債務を一括で返済するという事は、今のあなたには不可能でしょう。 そこで、問題のあなたの不動産を、競売または任意売却で処理して返済を要求されます。

ただし、あなたの場合、返済督促状・返済催告書が届いている段階なので、いきなり差押さえ・競売のような状況にはなりません。

しかし、このまま、滞納が4ヶ月~5ヶ月と続くと、催告書・督促状が何度も届いた上に、自宅や会社にまで、支払いの催促の電話が来るようになります。 つまり、延滞常習者となり、要注意人物として扱われるわけです。

遅かれ早かれ、常習者になる方は、代位弁済・保証履行の道へ入っていく事になります。  例えば、購入後1~2年で延滞するようであれば、まず間違いありません。 

今となっては意味のないことですが、何千万円もする一生に一度の大きな買い物を、軽く考えてはいませんでしたか? 不動産業者の「頭金0円」「アパートの家賃で夢のマイホーム」等、購入意欲をそそる宣伝文句に惑わされ、購入後の資金計画をおろそかにしていませんでしたか? 

通常、年収の25パーセントが住宅ローンの返済可能額と言われ、年収600万円のあなたの場合、頭金無しで3,000万円の住宅を購入したのであれば、物件価格の10%~20%のプラスの資金が必要となる事を計算に入れていなかった為に1年後・2年後に支払いで苦しむ結果となったのです。

また、購入時に法務局に払う「登録免許税」、購入後しばらく経つと請求のされる「不動産取得税」、ローン契約時に保証機関に支払う「保証料」等だけでも、100万円~200万円の「諸経費」がかかります。

更に、新築住宅に住むとなって、「インテリアも内装に合ったものを・・・」「テレビも新しくしよう・・・」など、ついつい出費がかさみ、その結果、ローンで購入することになるのです。

我々専門家は借入金と聞くと、月々の返済額を100万円のローンに対して、5,000円 と考えます。 3,000万円借りたのであれば、月々15万円の返済だと考えれば、金利の変動を考慮 してもそれより多くなる事はありません。  

この15万円に管理費25,000円、固定資産税が月々平均1万円~2万円、そして家電製品等のローンや駐車場を加えると、合計20万円の支払いが発生します。更に落とし穴は、年収600万円という金額です。

このまま時が過ぎれば、あなたの住宅も競売の道に進んでしまうと思われます。そうなる前に弊社にお電話をください。お一人で悩まず、プロに一度ご相談ください。悩んでいるだけでは何の解決にもつながりませんよ。

 



任意売却以外のアドバイスでもベストな道を示せるかもしれません!
競売や任意売却・・・誰にも相談できない借金の悩み。
こんな事に慣れている人なんて一人もいません。みんなが初めての事で、ただ家族や今後の生活の事を心配し、相談に見えます。弊社では、様々な事例でご相談にこられた全て方々が、最後には、ほっと肩をなで下ろし、安堵の笑みを浮かべています。

お一人で悩まないでください!
ご夫婦だけでも悩まずに、まずは弊社にご相談ください。 住宅ローンの滞納・未払い問題など、事例は様々ですが、任意売却で解決するのが良いのか?競売で処理した方が良いのか?最善の方法をアドバイスさせて頂きます。

2010/08/22

住宅ローン返済のリスケのご相談

今月55歳の誕生日を迎えたという方からローン返済のリスケの相談がありました。

住宅ローンの返済は後十数年残っているとのこと。 しかし、3月に長年勤めていた会社が倒産し、再就職したものの給料は激減。
そして、月々のローンの返済が苦しくなってきている。 この方は真面目な性格の方らしく未だかつて延滞はしていない。 が、しかし、返済の滞納はもう一歩手前という状態に近づいて来ている。

実は今、銀行は金融庁からの指導で住宅ローンについてはけっこう緩やかにリスケに対応してくれているもようです。 ですので、この方も相談すれば可能な限り返済額は減らしてくれるはず。

しかし、月々の返済額は減らしてはくれますが、ある一定期間の返済を減らした分はどこかで返さないといけないのです。 このご相談者は、そこの点をまったく考えていなかったのです。

このご相談が現在働いている会社は65歳が定年です。 後10年後には定年、そして年金生活に入ることになります。 10年後に退職したとしても退職金はあてに出来ない金額でしょう。

何年間のリスケを銀行さんが認めてくれるか分かりません。 ひょっとしたら2年間で、その2年後にまた2年くらいのリスケを認めてくれることになるかもしれません。 しかしリスケの期間が長くなればなるほど、リスケが終わってからの返済額はかなりの額に膨れ上がることになります。

返済額が膨れ上がる頃に定年退職が来る可能性も有ります。 それが重なってしまうと、その頃に返済滞納で競売という可能性も有ると説明はしておきました。 今、返済できなくなりつつある額をリスケ後に返済できるとは考え難いのです。

出来れば早い時期に、任意売却で自宅を処分して賃貸マンションに移られた方が良いとアドバイスをして差し上げました。

【リスケを申請する際の注意事項】
リスケの申請は、その時点でローン返済の滞納が有ると銀行はそれを解消しない限り、リスケには応じてくれません。

リスケを申請するのなら、それら滞納を解消あしてからリスケジュールを申請してくださいと言われます。 理由は、住宅ローンを申し込んだ際の、あの審査がここでも行われるからなおです。

そして、滞納金を借金をして返済したのは良いけれど、審査に落ちてリスケ不可と断られることは日常茶飯事有ると覚えておいてください。

リスケを申請するのなら、返済の滞納を起こす前に早目に手を打つ事が何よりも求められるのです!

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