任意売却とは

2010/09/23

任意売却の不動産を購入

任意売却で売りに出ている不動産を購入

競売で不動産を落札するよりも手間がかからないと思います。 また精神的にもかなり楽かと考えます。

競売での落札価格は確かに任意売却での売買価格と比べると割安感は有ると思います。 しかし、落札後の物件の状態がどうなっているのか解らない状態の不動産を買うのですよ!

競売にかけられて悔しさからトイレの便器を破壊して退去する人たちも居るようですし、押し入れの天井に汚物を仕込んで退去する不届き者もいるようです。 最悪なのは時間をかけてスズメバチの巣を屋根裏に仕込んで逃げたという人の話を聞いたことがあります。

落札価格が安くても、その後の立退き費用とか改築費に莫大なお金がかかることも考えられます。 で、あれば、そのような問題が無い、任意売却の物件を購入されてみてはいかがでしょうか? 立退き費用とリフォーム代を考えると任意売却で落札する金額と同じような額になってしまうのではないかと考えます。

また、任意売却の不動産へ投資をしてみてはいかがでしょう。

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2010/09/21

任意売却物件を購入する

任意売却の不動産を購入する

価格交渉はほぼ不可能とお考えください
価格交渉は難しいとはいえ100パーセント不可能ではないので駄目で元々で債権者・抵当権者との値引き交渉は行いますが・・。

任意売却物件は、抵当権の額をはるかに下回った価格であるが故に、各債権者は少しでも多くの金額を回収したいと考えています。 よって、価格の交渉は拒絶されることがほとんどです。  実際には、販売価格よりも50万円 ~ 150万円高く買っていただかないと売買が成立しない場合も多々も有り得ます。

売買の契約までに時間がかかります
任意売却の物件購入の場合、一般の不動産購入時に比べ時間がかかります。

時間のかかる理由は、引渡時に抵当権を外す交渉を、購入申込書が届いてから各債権者と行うための時間が必要になります。 債権者数が多ければ多いほど、契約までに時間がかかってしまいます。 長い時には3ヵ月程の時間が必要となることもあります。 任意売却の不動産をご購入される場合にはご理解の程よろしくお願い申し上げます。

たかが抵当権を外す交渉とお思いでしょうが、これがそんなに簡単には行く交渉ごとではないのです。 この交渉の中には不動産の持ち主の任意売却後の返済条件の交渉などが有るために時間がかかってしまうのです。

任意売却物件と瑕疵担保責任
任意売却物件は、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が付けられません。
売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている方が、その物件を売却をしているため、購入後に瑕疵が見つかったとしても補償能力がありません。 そのため、多くの任意売却物件の販売価格は近隣相場よりも抑えてありますのでご理解ください。

法的には任意売却とはいえ瑕疵担保責任は売る側に有ります
しかし、瑕疵が見つかり、その補償を売主に求める裁判を起こし裁判に勝っても、売主からは一銭もお金は取れないとお考えください。

売主も払えるものなら補償をしたいとお考えなのですが、実際問題として、そのお金が捻出できる状況には無いのです。

任意売却物件を購入する際の注意点
マンションの場合
管理費・修繕積立金滞納分の精算は?
この清算がされていないと、購入後に管理組合などより購入者に請求がされ支払いの義務が発生します。

任意売却の業者によっては管理費の清算を見過ごしているのか、忘れているのか、意識的に行わないのか、管理費の精算が完了していないケースが有りますので、事前に仲介業者に確認の上、購入契約を行う事!

マンション・一戸建の場合
売り主の引越日時は決まっているか?

残置物が有るか否か?
残置物の処理にはお金と労力がかかります。
業者さんによっては、最後の最後に物件の確認を行わない事があったりします。 必ず、契約の前に残置物が無くなっていることを確認すること。

契約書に残置物の処理に関しての一文を特約条項に記載しても、契約終了後一切の連絡を断ってしまう売主さんも存在します。 購入金を支払う前に必ず確認をすること!

抵当権は付いていません!
前の持ち主の借金(抵当権)は付いてはいません!
まっさらの状態での不動産お引き渡しとなりますのでご安心ください。

任意売却相談センター神奈川

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2010/09/18

任意売却と自己破産

任意売却と自己破産

先ずは、自己破産をした際に受けるであろう不利益を書きます。
これは、過去に自己破産をされた方々から寄せられた意見から代表的な意見です。

自己破産後は自分自身との戦いの日々です!
自己破産をしても余り生活には影響は無いと言われてはおりますが・・。
が、実際に自己破産をされた方々にお聞きすると、自己破産者にはやはり不利なことが実在するようです。 特に、自分には自己破産をしたという負い目が絶えず付いて廻るという方が多いようです。

例えば債権者によっては給料の差押えを強行して来る場合もあり得ます。 そうなると勤め先には自己破産が白日の下に晒されてしまいます。 会社にバレてしまって居づらくなって会社を辞めたという方も一人や二人ではないようです。

退職金の額にもよりますが、自己破産を申立てる時点で退職金の支給額または支給予定額が160万円以上(この額は裁判所によって多少異なる場合があります)有る場合には、裁判所からある程度の額を債権者に分配するように判断される場合が有ります。

自己破産を申立てる時点で生命保険の解約返戻金が有る場合には債権者に分配されます。 ただし、解約返戻金が他の財産を含めた額とあわせて99万円以下であれば処分されません。

ローンが残っている車は、ローン会社が車を取り戻しに来ます。 車と他の財産が99万円以上有ると車は処分されてしまいます。

また、各信用情報機関によっても異なりますが「5~10年間」、いわゆる「ブラックリスト」として登録されますので、金融業者(銀行など)からお金を借りたり、クレジットカードを作成したり、ローンを組むことが難しくなります。

官報に記載される – 「法令・告示・予算・人事など」、国が発行する唯一の法令公布の機関紙(国の広報紙・国民の公告紙)である官報に、破産者の「氏名・住所・破産手続きをした日時・裁判所など」が記載されます(免責許可の決定日から約2ヵ月後に掲載されます)。

官報に記載されることの最大のデメリットは、「金融業者(特に悪徳金融業者や闇金業者)」がこの官報をチェックし、破産者に無差別に、いわゆるダイレクトメールを送りつけてくることです。 言い換えれば、個人情報が裏の世界に出回ることになります。

会社、友人関係に微妙な温度差を感じることになるそうです。 間違えても会社には自己破産を知られてはいけないとのことです。 このことに使う神経が結構ツライ。 まして嫁入り前の娘などが居ると精神的に苦しむことになるそうです。

任意売却ホットラインの競売と自己破産を参照してください。

任意売却した後自己破産をするメリットは有るのか?
任意売却は終わった後の借金の返済を日々の生活を脅かさない額の返済が設定されます。 が、しかし、少額とはいえ月々返済を行わなければなりません。

自己破産をしてしまえばそれら返済からは逃れられます。
しかし、上記しておりますが、自己破産をすると見えない不利益もいくつか存在するようです。 月々の少額の返済に重きを置くか、自己破産に重きを置くかは人それぞれの価値観の問題になると思います。

住宅金融支援機構の場合、任意売却をした後、自己破産をすると引越し代が認めてもらえる場合が有ります。 自己破産を推奨するつもりは全く有りませんが、住宅金融支援機構の任意売却では自己破産も選択肢の一つかもしれません。

任意売却と自己破産の関係!
任意売却が先で、自己破産は2番目です。 この順番を間違わないでくださいね!

任意売却相談コール

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2010/09/17

引越し代は全額当社負担

任意売却の引越し代は全額当社負担です!

任意売却では債権者により、引越し代だ出たり出なかったりします。 また、出たにせよその引越し代の額が大幅に違います。

そのような関係で、ほとんどの任意売却業者さんでは引越し代に関しては明言を避けております。 ですが、当社はあえて “引越し代は当社負担” と明言いたします。

引越し代の原資となるお金の出所は、当社に入って来る仲介手数料の一部を充てております。

任意売却で引越し代に対して不安があるのなら、一度、私たちにご相談ください。

任意売却相談センター神奈川

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2010/09/12

任意売却後の残債務の返済

任意売却の後に残る債務

任意売却や競売などで、債務整理をした後に残る返済義務の有る借金・住宅ローンなどは不良債権となって一種の金融商品となります。 金融商品となった残債務は不良債権の回収を業務としているサービサー(債権回収会社)間で転売されることになります。 転売されることによって、返済を強く請求してくるサービサーや
全く請求をしてこないサービサーがあり対応が全然違います。

この残債務の処理を誤ってしまうと、競売や任意売却をした後になっても支払いに苦しめられるということになってしまいます。 金融機関に勧められた任意売却の業者さんなどは任意売却後の残債の返済に関しては依頼人側に立った処理をしないことが多いのです。

もし、任意売却相談デスクという業者さんに任意売却を依頼した場合、半年後や1年後に残債務の請求が来た場合も、同じ任意売却相談デスクという会社に相談をして下さい。 全く関わっていない別の任意売却業者さんに相談に行くと、何もできないと断られてしまう場合がほとんどです。

なので、半年後や1年後の残債務の返済督促のことも考えて依頼先を検討してくださいね。

業者さんの中には、残った債務の返済は取られるモノが何もないために、逃げ切ればいいと言う方もいらっしゃるようです。 しかし、残債務の返済から逃げるというのであって、けして残債務が消えるということを意味しているわけではありませんからね・・。

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