任意売却とは

2010/10/21

任意売却での引越しの準備

任意売却での引越しの時期

任意売却の場合、売買の決済時には家をカラッポにしておく必要があります。

引越し先を探し始めるのはいつでもかまいませんが、物件の購入者が見つかった時点には具体的に引越し先を探さなければなりません。 賃貸は物件を決定してから約2週間も有れば、契約、引越しまで可能です。

反面、不動産を購入する側は、住宅ローン等の申込に約1ヶ月程かかりますので、購入者が見つかってから探しても十分に間に合います。

賃貸物件の契約、引越しにおいては、先にまとまったお金が必要となりますので、任意売却期間中に少しずつでも貯めておく必要があります。

任意売却期間中は家のローンの返済を止めておくことになります。
その返済するローン分を賃貸物件を借りる際の資金として蓄えておくことを強くお勧めします。

任意売却の場合には、債権者より引越し費用がある程度見てもらえることもあります。 しかし、引越し費用がでるのは不動産売却決済時なので、事前にお金を貯めておく必要はあります。

競売の場合の引越し時期
落札後、落札者の方から退去をするように促されることになりますが、期間的に1ヶ月も猶予を見てもらえる場合はほとんどなく、1~2週間ぐらいで退去するように促されることが大半です。

退去の条件は落札者にもより様々ですが、裁判所から売却許可決定が出た後は、何の権限もなく居座ることになる不法占拠者扱いとなりますのでご本人としては、精神的にもかなり厳しい状況に置かれることになります。

そうなる前に退去をしたほうが良いのですが、引越し資金等は任意売却と違い、一円もでることはありませんので、ご自身で用意する必要はあるでしょう。

30万円前後を目安として立退料の交渉をしてみるのも良いかもしれません。 ただ交渉は相手を見極めて行うことをお勧めします。

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2010/10/02

引越し代100万円の裏側

引越し代100万円を出しますとうたっている任意売却業者さんがいます。

現実の問題として、引越し代に100万円という大金を認めてくれる金融機関がめっきり少なくなってしまいました。

そもそも引越し代の出所は、任意売却で処分した不動産の売買代金の中から捻出されるお金です。 その売買代金は、借金の返済に充てられるためのお金です。

その中から、引越し代を出すということは、任意売却後に残る借金がその分、増えるということの裏返しでもあるのですよ。

仮に引越し代が100万円出たとすれば、任意売却後の返済すべき借金が100万円増えるということを意味します。

任意売却の引越し代の額が大きいキャッチコピーには要注意ですよ。

2010/09/30

任意売却で現金を多く残す裏技!

任意売却で現金を多く残す裏技なんか有りません!

もっとも、何を指して裏技と言うのかが問題ですが。 私たちにとっては裏技でも表技でも無い、一般的な知識でも業者さんにとっては裏技なのかも知れません。

以前、会社の同僚が、お金を残す裏技という情報をインターネットの裏サイトで大枚2万円も払って購入しました。

その裏技集に記載されていた技の一例に、『駐車違反に罰金を払わなくても良い方法』というのが有りました。 で、その回答が『駐車違反をしないこと』というものでした。 また、『月々の貯金を1円でも多くする裏技』ってのが有りました。 その回答は『月々使うお金を1円少なく使い、その1円を貯金する』というのもでした。

上記のようなバカバカしい内容のことが約300項目近く記載されていました。

任意売却で現金を多く残す裏技というのも似たような内容です。

任意売却業者が違法な行為を行わない限り、現金は残せません。
しかし、この違法行為が露見した場合、その業者は営業停止または廃業に追い込まれる可能性も有るのです。 たった何十万円の仲介手数料のために、そこまでのリスクを冒すとは考え難いのです。

しかし、今までに何社かの任意売却業者さんが、違法行為がバレて廃業に追い込まれてしまっております(その会社たちは社名を替えてまた営業をしていますけどね)。

任意売却で現金を多く残す裏技、聞いたらたぶん大笑いするかもしれませんね! それか、違法行為でお金を作ると言っているのかもしれませんね。

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2010/09/27

任意売却終了後の残債返済の督促

任意売却が終わった後の残債務返済への督促

任意売却が終わって、しばらく経った方々へサービサーから返済方法・返済額の変更の話し合いなどの通知が届きます。 この場合のサービサーから返済の方法についての交渉は司法書士先生または弁護士先生に相談するしか道はないです。

その際に、相談料等のお金がかかります。
また先生方に交渉の依頼をするとなると、着手金10万円~15万円ほど支払わなければならないと思います。

非弁法という法律が有ります。
弁護士以外の者がお金を取って法律に絡む相談にのってはいけないのです。

当社で処理させていただいたクライアント様に関しては無料にてアフターケアとして相談にのらさせて頂いておりますが、他社で処理された方々の相談はご遠慮願っております。

私たちに出来るのは弁護士先生を紹介する事ぐらいです。

任意売却を依頼するということは、終わった後のサポートまで含めた総合的な要因を考えて依頼をしないと駄目です。

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2010/09/26

任意売却と専任媒介契約

任意売却と専任媒介契約

任意売却は不動産の売買です。
不動産の売買には、物件を売る方と不動産業者とが “不動産を売却するための契約” を結ばなければなりません。


また、任意売却においては、債権者である金融機関が業者に、依頼者と専任媒介契約を結んでいるか必ず聞いてきます。 この場合、この専任媒介契約が依頼者にとっての代理人を任せたという証書も兼ねることになるのです。
不動産の売却を依頼するさいの契約書には3種類有ります。
1) 一般媒介・・・複数の不動産会社にも売却依頼できます。
2) 専任媒介・・・1社にしか売却依頼できません。
3) 専属専任媒介・・・専任媒介より厳しく依頼者が直接、購入者を見つけても仲介手数料を払わなければなりません。

任意売却において、約8割の金融機関は専任媒介契約ないしは専属専任媒介契約を求めてきますが、残りの2割の金融機関では逆に一般媒介契約での任意売却を求めてきます。

不動産売却依頼者売主が不動産会社と売出価格を決める一般の売却とは異なり、任意売却の場合は、「金融機関などの債権者が売り出し価格を決定し」
そして、「その売出価格で販売する不動産会社」との交渉は、手続きをスムーズにするためにも、不動産会社は1社でなければなりません。

一見、依頼者から見れば、複数の不動産会社に売却の依頼できる、「一般媒介」が販売には有利に見えますが、一般媒介契約をする不動産会社は、他の業者がその物件を契約したらお金にならないため、そんな危険性のある契約には販売費は使いませんので、確実に売却することが難しくなります。

専任媒介契約を解除するためには電話1本でオッケーです!
加えて解除通知の書面を送れば完璧です!

業者によっては、それまでにかかった経費と称してお金を請求してくる場合もありますので、解約をする前に必ず確認をとること。

何も分からないまま、金融機関から紹介された業者との間で専任媒介契約を結んでしまった。 この場合この業者はあなたのために動くのではありません。その金融機関のために動くのです。

そんな時は、契約の有効期間内でもこれを解除することはできます。自分のために動いてくれる任意売却専門業者に変更しましょう。

しかし、何の理由もなく専任媒介契約を解除しようとすれば、業者側でそれまでにかかった費用の実費分を請求されることにもなりかねません。金融機関から紹介される業者がそのような費用を請求することはあまりないでしょうが…。

 「自分で探し、自分のために動いてくれる任意売却業者へ専任媒介を変更する」というのも立派な理由となります。

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