用語解説

2011/04/03

現況調査および現況調査報告書

現況調査および現況調査報告書
裁判所の執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。

執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。

現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです
執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。 ですが、時間的には余り余裕は有りません!

この現況調査が入ってから、おおよそ5ヶ月後位には競売の入札となります。

 

 

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2011/04/01

金銭消費貸借契約とは

金銭消費貸借契約とは
金銭消費貸借契約、簡単にいうと借用書です。

【民法 第587条】
消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによってその効力を生ずる。

金銭消費貸借契約は、通常、借り手だけが利息の支払いと元本の返済義務を負うので、有償の片務契約とされます。

金銭消費貸借契約の目的物
種類、品質、数量の同じ物を返還できれば、何でも良いとされています。
 現実の取引社会では、圧倒的に金銭の消費貸借が多い。 (貸金、ローンとも呼ばれます。)

金銭消費貸借契約の特徴
借受物の「消費」が可能です。
借主が所有権を取得できます(使用貸借、賃貸借との違いはここです)
返還時、種類、品質、数量の同じものを返還することが可能です。 その物自体を返還しなくても足りる、ということになります(使用貸借、賃貸借との違いはここです)

金銭消費貸借成立要件
借主が金銭その他の代替物を貸主に返還することを約束することを「返還の合意」といいます。

貸し主から金銭その他の代替物を受け取ることを「目的物の授受」といいます。

金銭消費貸借契約の要物性の緩和
契約の成立には、「貸借りの合意」の外、「目的物の交付」が必要になります。
  ・ これを「消費貸借の要物性」といいます。
  ・ 要物性の要件は、実質的に緩く解釈されてきています。

金銭消費貸借契約で現実に授受があったと同視される場合
現実の取引では、貸主が金銭の代わりに借主に手形を交付し、借主の第三者に対する借金を貸主が支払い、その金額を貸し付けることもあります。

公正証書等作成の場合
公正証書を作成、又は抵当権設定登記を済ませてから行う金銭貸付です。
  後に金銭を交付した時に消費貸借の要物性が満たされ消費貸借が成立します。 しかし、消費貸借成立前の公正証書、抵当権設定契約も有効になります。

 

 

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2011/03/31

偏頗弁済とは

偏頗弁済(へんぱべんさい)とは
債権者達の中のある特定の債権者だけに返済を行う行為をいいます。

破産・免責手続や、個人再生手続において、特定の時期に、一部の債権者のみを優遇するような弁済を行うことを偏頗弁済と言い、債権者平等の原則に反するため、禁止されています。

破産法252条1項1号には債権者を害する目的で、破産財団に属し、又は属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたことと、規定されています。

これは、弁済を行った時期も重要です。 義務なき偏頗行為とは、弁済行為とその時期を問題とするもので、行為当時、破産者が支払不能であったかが、争点となります。

ただし、返済不能前に行われた返済行為は、否認の対象外となります。 が、返済不能後に行われた弁済行為は、否認の対象となる可能性があります。

自己破産後の免責不許可事由となる非義務的偏頗行為とは
「特定の債権者に対する債務について、担保の供与又は債務の消滅に関する行為であって債務者の義務に属せず、またはその方法若しくは時期が債務者の義務に属しないものをしたこと」が必要となります。 これを、義務もないのに偏頗行為をしたものという意味で “非義務的偏頗行為” といいます。

 

 

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2011/03/29

制約事例 不動産売買制約事例

不動産売買の制約事例
制約事例(取引事例というのは、不動産業者が媒介を行った売買・交換・賃貸借の不動産取引について、次のような取引内容を整理し、資料事実に表現したもののことをいいます。

  ■対象物件の詳細
  ■成約時期
  ■売買価格など

一般的に不動産業者であれば、「レインズ」といった不動産業者のみ閲覧できる不動産情報端末から、不動産の成約事例などが閲覧できるようになっています。 また、国土交通省から「土地総合情報システム」 といったサイトが公開されています。 これらには各エリアごとで「更地」「建付地」「マンション」などの成約事例を公開しています。

制約事例の利用
制約事例というのは、宅地建物業者が媒介契約締結に際して、売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須になります。 また、次のような不動産取引実態把握に役立つところも大きいです。

  ■地価動向
  ■市場調査
  ■相場気配など

自宅を売りに出す、不動産を購入する、そのような時にはこの制約事例が大いに役に立ちます。

不動産を売るさいに、売りたい価格では売れません。 売りたい物件の近隣の相場を把握することが重要です。

 

 

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2011/03/26

給料差押え

給料差押え
お金を貸した人が貸したお金を回収するため、裁判所に申立てる法的手続きの一つです。 借金を返済する側に目ぼしい財産は無い場合には、おのずと給料の差押をして来ることが有ります。

お金を貸した人(債権者)から申立を受けた裁判所は、債務者(借金返済をしなければならない人)の勤務先に対して、給料の一部を、直接、債権者に支払うよう命じます(債務名義)。 したがいまして、会社は、差押られた金額を債務者(社員)ではなく、申立人に対し、支払うことになります。

債務整理と給料の差押えはイコールではありません
債務整理手続きと給料差し押さえの手続きに直接の関係はありません。 債務整理を行ったからといってすぐさま、債権者が給料を差押えることができるというわけではありません。

給料の差押えは強制執行です
給料を差押えるためには、まず裁判所に訴訟を起こして勝訴判決をもらい、そして次に裁判所から債権差押命令を発してもらう必要があります。 俗に言う、債務名義を取るといいます。

この債権差押命令が発せられて初めて、債権者は債務者の給料を差押えることができるわけです。

なお、給料差押えは、自己破産手続きの開始決定・個人版民事再生の再生手続き開始決定がおりた後は、行うことができません。

ですので、自己破産や個人版民事再生の手続きが伴う場合には、債権者が進める給料差押えの手続きと開始決定が下りるのとどちらが早いかという競争になるのです。

給料の差押え禁止額
給料差押えされた場合、給料全てが差押られるわけではなく、法によって差押ることのできる範囲が決められております。

差押の禁止額
手取りの4分の3、または21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています(退職手当も4分の3が差押禁止となっています)

つまり差押られる額は税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。 ただし手取りが28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり、給料は21万円が支給される事となります。 役員報酬は全額が差押の対象です

差押えの対象となる額の例
手取りが8万円の場合 = 20,000円
10万円 = 25,000円
16万円 = 40,000円
20万円 = 50,000円
21万円 = 52,500円
22万円 = 55,000円
24万円 = 60,000円
28万円 = 70,000円
30万円 = 90,000円
32万円 = 110,000円
40万円 = 190,000円
複数の債権者が差押をしてきても、この額以上は差押られないので、債権者たちはこの範囲内で分け合う事となります。

給料が安くて差押え禁止額が低く生活困難の場合、裁判所に差押え禁止額の増額を申立ることが出来る、また最低限の生活は憲法で保証されているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立ることが出来きます。

年金.恩給.失業保険 等は差押え禁止となっています。

勤務先には完全にバレます!
債権者から、給料差押の申立がなされると、裁判所から債務者の勤め先である会社に差押命令の書類が送付されるため、その時点で、会社は債務者(社員)が差押の渦中にあることを知られてしまいます。

 

 

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